Allaolevalla videolla Kiinteistöliiton neuvontainsinööri DI Matts Almgrén kertoo taloyhtiön energiaremontin suunnitteluun liittyvistä asioista ja nykyaikaisista ratkaisuista.
Suunnitelmallinen kunnossapito -webinaari
Kiinteistöliiton koulutusvideolta saat kattavan käsityksen siitä mitä suunnitelmallinen kunnossapito merkitsee taloyhtiössä ja miten sitä toteutetaan käytännössä.
Asunnon ostaminen taloyhtiöstä -webinaari
Kiinteistöliiton juristi käy läpi tärkeät perusasiat siitä mitä taloyhtiöstä asunnon ostamisessa tulee tietää ja mitä taloyhtiössä asuminen merkitsee asunnon omistajan kannalta.
Voisinko lainata porakoneen naapurilta?
Äitini taloyhtiön alakerran ilmoitustaululta silmiini osui lappu, jossa tarjottiin erilaisia työkaluja lainattavaksi. Yläkerran Esko siinä luetteli työkaluja, joita naapuriavun merkeissä lupasi lainata – oli akkuporakonetta, poravasaraa, kuviosahaa ja juotoskolvi. Eikä tässä vielä kaikki! Esko lupautui itse myös talkoomieheksi, jos vaikkapa kiviseinään poraaminen arveluttaa. Mikä ihana idea! Tarvitseeko kaikkea tosiaankaan omistaa itse? Ja toisaalta, jos jo omistaa yhtä sun toista (Eskon arsenaalista tuli mieleen, että hän on ehkä muuttanut kerrostaloon omakotitalosta), voisivatko muutkin hyötyä vähällä käytöllä olevasta tavarasta? Poravasaran tarve tulee keskivertoasujalle eteen noin kerran viidessä vuodessa, ja kevyempiäkin työkaluja tarvitaan suhteellisen harvoin. Säilytystilat ovat kaikilla rajalliset ja niihin tuppaa kertymään kaikkea ihan tarpeellistakin tavaraa. Harvoin käytetty esine on sitä paitsi epäekologinen. Elinkaarensa aikana kolme kertaa käytetyn porakoneen hiilijalanjälki on posketon. Jakamistalous, eli vajaakäytössä olevien resurssien tehokkaampi hyödyntäminen, on megatrendi, jonka otan ilolla vastaan, ja niin ottaa myös pallomme. Eskon ideasta mieleeni tuleekin taloyhtiö, jonka kellarissa sijaitseva pyykkitupa on ahkerassa käytössä. Vielä omina opiskeluaikoinani oli tuikitavallista, että pyykit pyykättiin taloyhtiön pyykkituvassa. Nykyään melkein jokaisella on oma pesukone. Tuossa pienessä yhtiössä olen kuitenkin pistänyt merkille, että pyykkituvan varauskirjassa on runsaasti merkintöjä. Kyseessä on 50-luvun talo, joissa kylppärit ovat pieniä. Voi olla, ettei pesukone läheskään joka asunnossa edes mahdu kylppäriin, jolloin se pitäisi sijoittaa keittiöön. Liki kaikki talon asukkaat hyödyntävät siis ahkerasti yhteistä pesukonetta ja kuivausrumpua. Kovalla käytöllä oleva pesutupa lisää talon yhteisöllisyyttä: kellarin portaissa moikataan pyykkikorit kainaloissa. Muitakin hyviä puolia yhteisellä pyykkituvalla on: keittiöön asennetut pesukoneet ovat aina pieni riski, ja myös huoneistojen kosteuskuorma pienenee ja sisäilma paranee, kun pyykit kuivataan niille varatussa tilassa tai rummussa. Tosiaan, säilönkö minäkin jotain sellaista nurkissani, mitä tarvitsen vain harvoin ja minkä toiset voisivat välttyä hankkimasta, jos tarjoaisin sen yhteiseen käyttöön? Ainakin silityslauta ja -rauta tulevat mieleen, nehän ovatkin oikeita kaappitilamonstereita. Harvoin tulee enää silitettyä, kuulkaa! Taidanpa kysäistä hallitukselta, voisinko siirtää silitystarvikkeet pesutuvan nurkkaan, jotta naapuritkin saisivat joululiinansa sileäksi. Artikkeli Voisinko lainata porakoneen naapurilta? julkaistiin ensimmäisen kerran sivustolla Kotitalo.
Kaupunki uhkasi taloyhtiötä 30 000 euron uhkasakolla – taloyhtiö osoitti tehneensä kaikkensa airbnb -toiminnan lopettamiseksi
Isännöintiliitto nosti esille 1.11. taloyhtiöiden haasteen puuttua taloyhtiön tiloissa tapahtuvaan kaavan vastaiseen toimintaan. Oulu on yksi niistä kaupungeista, jossa kaupunki on uhannut taloyhtiöitä sakolla, jos niiden tiloissa tapahtuva airbnb-toiminta, ei lopu. Isännöitsijä Mauri Niemelä tuntee yhden Oulun tapauksista hyvin. – Taloyhtiö on käsitellyt kaupungin rakennuslautakunnan ehtoja vuonna 2022 yhtiökokouksessaan. Koska emme voineet luvittaa lyhytkestoista toimintaa tai tehdä niitä teknisiä muutoksia, joita asia olisi vaatinut, hallitus totesi, että meidän on tyytyminen toiminnan kieltämiseen. Yhtiökokous päätti hallituksen esityksen mukaisesti, että toiminta kielletään, koska yhtiön intressi ei ole ottaa uhkasakkoriskiä, Niemelä taustoittaa tilannetta. – Yhtiökokouksen kiellosta huolimatta tilanne johti syksyllä siihen, että Oulun kaupunki käsitteli rakennuslautakunnan kokouksessa asiaa ja päätösehdotuksena oli määrätä taloyhtiölle 30 000 euron sakko toiminnan lopettamiseksi. Tämä johtui siitä, että kaupungin rakennusvalvonnan selvityksen mukaan osaa huoneistoista käytettiin edelleen lyhytkestoiseen vuokraukseen. Olin kokouksessa kuultavana ja kerroin taloyhtiön tekemistä päätöksistä ja siitä, että emme voi saada kieltoa yhtiöjärjestykseemme, koska se nykyisen asunto-osakeyhtiölain mukaan vaatisi kaikkien osakkaiden suostumisen kieltoon. Taloyhtiön onneksi rakennuslautakunta päätti poistaa yhtiön osalta uhkasakon. Lautakunta päätti palauttaa asian uudelleen valmisteltavaksi, mutta toki asia on edelleen kesken, kertoo Niemelä. Hallintaanotto on taloyhtiölle riski Oulun rakennuslautakunta perusteli asian palauttamista sillä, että hallitusohjelmaan on kirjattu lainsäädännön päivitys lyhytaikaisen majoituksen osalta. Lautakunta arveli, että laintulkintaan tullaan todennäköisesti saamaan selvyyttä, kun lainsäädännön ja hallinto-oikeuksissa vireillä olevat asiat ratkaistaan, jolloin asia voidaan ottaa uudelleen käsiteltäväksi. Tällä hetkellä taloyhtiön keino puuttua toimintaan on varoitus ja mahdollinen hallintaanotto, joka edellyttää aina ensin varoituksen antamista. Tällä hetkellä ei kuitenkaan ole selvää, onko kaavan ja rakennusluvan vastainen majoitustoiminnan luonteinen käyttö riittävä peruste hallintaanotolle, jonka edellytyksistä säädetään tarkasti asunto-osakeyhtiölaissa. – Taloyhtiöt ovat ymmärrettävästi haluttomia lähtemään omalla riskillään kokeilemaan, ylittyykö tällaisessa tapauksessa hallintaanoton kynnys. Pahimmillaan voisi oikeudenkäyntikuluja tulla taloyhtiön maksettavaksi kymmeniätuhansia euroja, toteaa Isännöintiliiton lakiasiantuntija Sara Rintamo. – Tässä tapauksessa taloyhtiön sakon poistamisen kannalta on todennäköisesti ollut merkittävää, että taloyhtiö on dokumentoinut tarkasti käydyn kirjeenvaihdon ja kaikki tekemänsä toimenpiteet toiminnan lakkauttamiseksi. Tämä onkin taloyhtiön tärkeää muistaa näissä tapauksissa, sanoo Rintamo. Artikkeli Kaupunki uhkasi taloyhtiötä 30 000 euron uhkasakolla – taloyhtiö osoitti tehneensä kaikkensa airbnb -toiminnan lopettamiseksi julkaistiin ensimmäisen kerran sivustolla Isännöintiliitto.
Asunnossa kylmä? Hyvä tietää lämmityksestä ja patterien säätämisestä
Taloyhtiöiden kustannukset ovat olleet viimeisen vuoden aikana rajussa nousussa. Lämmityskulut voivat muodostaa kaksi kolmasosaa taloyhtiön hoitokuluista rakennuksen iästä ja lämmitysmuodosta riippuen. Lämmityksessä säästäminen vaikuttaa siis taloyhtiön kulupaineisiin merkittävästi. Omilla arkisilla energiansäästöillä on iso vaikutus. Kuuma käyttövesi on hinnakasta, joten lyhyemmät suihkut, vesihanan sulkeminen saippuoinnin ja hammaspesun ajaksi auttavat säästämään energiaa. Muista myös maltillinen saunominen ja energian säästäminen yleisesti. Oikein säädetty patteri lämmittää Kylmät ilmat saapuvat ja lämmityskausi alkaa. Kiinnitä huomiota asuntosi lämpötilaan. Suositeltava kodin sisälämpötila on 20 – 22 astetta ja makuuhuoneissa 18 astetta. Korkeampi lämpötila laskee vireyttä, tuhlaa energiaa ja kuivattaa huoneilmaa. Lämpötila mitataan huoneen keskeltä metrin korkeudelta. Kylmän ikkunan vieressä oleva sisälämpömittari ei kerro totuutta huoneiston oleskelulämpötilasta. Vesikiertoinen patteri toimii oikein, kun se on ylhäältä lämmin ja alhaalta viileämpi. Patteri voi tuntua välillä haalealta tai jopa kylmältä, jos asunnossa on jo tarpeeksi lämmintä. Samassa huoneessa olevien pattereiden termostaatit kannattaa säätää samaan arvoon. Pidä huolta, etteivät paksut verhot ja huonekalut peitä patteria tai termostaattia. Huonekalut kannattaa sijoittaa lämmityskaudella vähintään puolen metrin päähän patterista. Jos asunnossasi on kylmä, vedä siis sohva ja muut huonekalut reilusti irti pattereista jotta lämmitys toimii oikein ja lämpö pääsee vapaasti kulkeutumaan huoneistoon eikä lämmitä kalusteita. Jos patteri ei lämpene tai patterista kuuluu lorinaa tai suhinaa, voi patterissa olla ilmaa. Älä ilmaa pattereita itse, vaan ota yhteys huoltoyhtiöön. Pattereiden ilmaus on taloyhtiön vastuulla.
Minäkö muka naapurikyttääjä?
Istun ikkunan ääressä sukulaistätini keittiössä. Katselemme taloyhtiön pihapiirissä liikkuvia ihmisiä. – Toi on Matikainen, hänen vaimonsa sairastaa Alzheimerin tautia. Mies on vaimonsa omaishoitaja. Mukava tyyppi, mutta vierailee vähän turhan usein B-rapun rouva Tillin luona, täti selittää. Uteliaisuuteni herää. Näen sieluni silmin, miten romanssi rouva Tillin kanssa tuo iloa Matikaisen ankeaan elämään. Muistisairaan puolison hoitaminen on raskasta. Täti jatkaa kuitenkin juttuaan ja kertoo, että rouva Tilli pyytää jatkuvasti pieniä palveluksia naapureiltaan. Milloin televisio-ohjelmat ovat sekaisin, milloin makuuhuoneen lämpöpattereista kuuluu outoa suhinaa, milloin taas rouvan tabletti oikuttelee. – Tottahan naapureita pitää auttaa, mutta liika on liikaa kaikessa. Matikainen on niin kiltti, ettei raaski kieltäytyä, kun rouva Tilli soittaa ja pyytää häntä apuun. Nyt E-rapun eteen pysähtyy auto. Seuraan ikkunasta, kuinka nuori mies harppoo raput muutama askel kerrallaan ja katoaa porraskäytävään. Kun häntä ei vielä kolmannenkaan kahvikupillisen jälkeen kuulu takaisin, alan ihmetellä. – Miten mies voi jättää autonsa noin pitkäksi aikaa pihalle? Sehän tukkii pelastustien. Entä jos joku asukkaista tarvitsee ambulanssia, vaahtoan tuohtuneena. Täti vilkaisee minua huvittuneena ja kertoo, että miehellä on pätevä syy parkkeerata rapun eteen. Hän kuljettaa rollaattorilla liikkuvaa iäkästä äitiään asioille, eikä tämä jaksa oikein kivuta mäen päällä sijaitsevalle parkkipaikalle. Minua nolottaa. Olen arvioinut tuntemattomia ihmisiä väärin perustein. Nolostumiseni syvenee, kun muistan, että ihminen tulkitsee muiden toimintaa usein omista lähtökohdistaan, kokemuksistaan ja tunnetiloistaan käsin. – Tai sitten olet vain utelias. Se on inhimillistä, täti lohduttaa. Albert Einsteinin kerrotaan sanoneen, ettei hän ollut erityisen lahjakas. Hän oli ainoastaan intohimoisen utelias. Kotimatkalla kurkistan Facebookin Kerrostalokyttääjät-ryhmään, jossa on liki 30 000 jäsentä. Siellä ihmetellään, miksi naapuri tilaa pizzan kotiinkuljetuksella vain sadan metrin päässä sijaitsevasta ravintolasta, miksi joku hakkaa mattoja jo puoli kahdeksalta aamulla ja miksi naapuritaloyhtiössä asuva rouva kiikuttaa iltapimeällä roskat viereisen talon roskakatokseen. Joku on lähettänyt sivustolle valokuvan isännöitsijän kommentista, jonka mukaan taloyhtiöissä, joissa muiden asumista seurataan aktiivisesti, vallitsee välittämisen kulttuuri. Kohta voi ruveta seuraamaan, kuka naapureista laittaa ensin jouluvalot – ja minkä väriset. Ei kai vaan kamalia monivärisiä vilkkuvaloja? Meissä kaikissa asuu pieni naapurikyttääjä. Kirjoitus Minäkö muka naapurikyttääjä? julkaistiin alunperin sivustolla Kotitalo.
Onnistu taloyhtiön rakennushankkeessa -webinaari
Rakennustiedon, Kiinteistöliiton ja Isännöintiliiton yhteisessä webinaarissa käydään läpi se mitä taloyhtiön hallituksen jäsenien tulee tietää taloyhtiön rakennushankkeesta.
Mitä pitää huomioida, jos taloyhtiön edustajan on tarve päästä sisään osakehuoneistoon?
Tämä osio on rajattu Isännöintiliiton jäsenyritysten henkilökunnalle. Kirjaudu sisään Artikkeli Mitä pitää huomioida, jos taloyhtiön edustajan on tarve päästä sisään osakehuoneistoon? julkaistiin ensimmäisen kerran Isännöintiliitto.
Kaupunki uhkaa taloyhtiötä uhkasakolla – taloyhtiö on tällä hetkellä hampaaton
Viime aikoina lehdissä on ollut useampia tapauksia, missä kaupunki uhkaa taloyhtiötä sakolla, jotta taloyhtiön tiloissa tapahtuva kaavoituksen vastainen toiminta saadaan loppumaan. Viimeisimmät esille tulleet tapaukset ovat koskeneet Oulussa airbnb:tä ja Helsingissä päiväkodista moskeijaksi muuttunutta tilaa. Tilanne on kuitenkin taloyhtiön näkökulmasta haastava. Useimmissa tapauksissa taloyhtiö on jo pyrkinyt puuttumaan asiaan ja neuvottelemaan toiminnan lopettamiseksi. Jos toimintaa kuitenkin jatketaan osakkaan toimesta tästä huolimatta, määrää kaupunki usein uhkasakon sekä taloyhtiölle että osakkaalle. Taloyhtiön keinot puuttua toimintaan on varoitus ja mahdollinen hallintaanotto. – Tässä tullaan siihen haastavaan kohtaan. Taloyhtiön intressi on välttää uhkasakot ja lopettaa sen tiloissa tapahtuva kielletty toiminta. Taloyhtiön kannattaa dokumentoida osakkaan kanssa käydyt neuvottelut toiminnan lopettamiseksi. Taloyhtiön tulee omalla riskillään arvioida, onko hallintaan otolle painavat perusteet vaikkei toiminnasta syntyisi häiriötä, kertoo lakiasiantuntija Sara Rintamo Isännöintiliitosta. Rakennusvalvonnan ja kaavoituksen tarkoittama käyttötarkoitus viittaa siihen, mihin kaavan mukaan tonttia saa käyttää ja mihin käyttötarkoitukseen rakennuslupa on myönnetty. Taloyhtiössä huoneistojen käyttötarkoitus on määritelty yhtiöjärjestyksessä, eikä huoneistoja asunto-osakeyhtiölain mukaan saa käyttää käyttötarkoituksen vastaisesti. Valtaosassa asuinrakennuksia nämä kaavan, rakennusluvan ja yhtiöjärjestyksen käyttötarkoitukset ovat yhteneväisiä toistensa kanssa ja vastaavat todellista käyttöä. – Ongelmana on, että oikeuskäytäntöä ei ole siitä, ylittääkö rakennusluvan vastainen käyttö myös asunto-osakeyhtiölain puuttumiskynnyksen. Jos ei ylitä, taloyhtiöllä ei ole keinoja vaikuttaa käyttötarkoituksen vastaiseen käyttöön. Puuttuminen omistusoikeuteen hallintaanoton kautta on kuitenkin hyvin voimakas ratkaisu, Rintamo selventää tilannetta. Artikkeli Kaupunki uhkaa taloyhtiötä uhkasakolla – taloyhtiö on tällä hetkellä hampaaton julkaistiin ensimmäisen kerran sivustolla Isännöintiliitto.