Asunto-osakeyhtiölaissa ei ole säännöksiä taloyhtiön hallituksen kokouspöytäkirjojen julkisuudesta tai tiedottamisesta osakkaille. Hallitus voi lähestyä asiaa kahdesta eri näkökulmasta: mitä osakkaille pitää tiedottaa ja mitä heille kannattaa tiedottaa. Hallitukselle on eduksi tiedottaa toiminnastaan, päätöksistään ja ajankohtaisista asioista mahdollisimman avoimesti, sillä se on hyvän hallintotavan mukaista ja lisää taloyhtiön asukkaiden tyytyväisyyttä. Tilanteet mutkistuvat nopeasti, jos osakkaalle tulee tunne, ettei hän tiedä talon asioista tarpeeksi. Osakkaalla on oikeus saada taloyhtiön hallitukselta tieto päätöksestä, joka koskee hänen osakkeisiinsa perustuvaa oikeutta tai velvollisuutta. Hallitus päättää, antaako se osakkaalle erillisen ilmoituksen päätöksestä, kokouspöytäkirjan vai pöytäkirjaotteen. Päätös on annettava osakkaan pyynnöstä kirjallisena. On suositeltavaa, että taloyhtiön hallitus päättää aluksi tiedotuslinjastaan, jotta se on kaikille selvä ja tasavertainen. Hallitustyöskentelyyn osallistuvien pitää muistaa toiminnan luottamuksellisuus. Salassa pidettäviä asioita ovat esimerkiksi keskeneräiset korjaushankkeisiin liittyvät kilpailutukset ja varhaisessa vaiheessa olevat yksittäisten osakkaiden asiat sekä asiakirjat, joissa on osakkaiden henkilötietoja ja yksityisyyttä koskevia tietoja. Artikkeli Mitä asioita hallituksen pitää kertoa osakkaille – ja mitä ei? julkaistiin alunperin sivutolla Kotitalo.
Voiko taloyhtiö palkata vartijan?
Vartija taloyhtiölle? Securitaksen myynti- ja markkinointijohtaja Petri Mönkkösen mukaan taloyhtiöt voivat yritysten tapaan hankkia vartijan huolehtimaan tilojensa turvallisuudesta. Ennen vartiointisopimuksen tekoa yhtiössä on tärkeää pohtia, millaista vartiointia tarvitaan ja mitä riskejä halutaan ehkäistä. – Yhtiö voi hankkia paikallisvartijan vartioimaan kiinteistöä haluttuina ajankohtina tai liittää yhtiön tilat piirivartiointipalveluun, jolloin liikkuva vartija tarkastaa tilat öisin sovituin väliajoin. Tiloihin voidaan myös asentaa hälytysjärjestelmä, joka hälyttää tarvittaessa liikkuvan vartijan paikalle. Mönkkönen kehottaa huomioimaan vartiointiliikkeen valinnassa hinnan ohella yrityksen kokemuksen ja osaamisen. Yrityksen vartiointitoiminnan luvat, asiakasreferenssit ja palveluiden riittävä saatavuus on myös tärkeä selvittää. Toimeksiantosopimus vartioinnista tulee tehdä aina kirjallisesti. Monet alan yritykset tarjoavat asiakkailleen räätälöityjä turvallisuusratkaisuja, jotka sisältävät asiakkaan tarvitsemat turvallisuuspalvelut ja sitä täydentävät tekniset järjestelmäratkaisut huoltoineen. – Meillä tällainen kokonaisuus voi sisältää esimerkiksi vartioinnin, kameravalvontajärjestelmän ja avainpalvelun, jossa Securitas vastaa taloyhtiön avainten turvallisesta ja valvotusta säilytyksestä. Artikkeli julkaistuun alunperin otsikolla Äh, vorot mylläsivät taas varastot – Voiko taloyhtiö palkata vartijan? sivustolla Kotitalo.
Autotalliosakas protestoi parvekeremonttia
Autotalliosakas ei halunnut osallistua huoneistoparvekeremontin kustannuksiin ja vaati yhtiökokouksen tekemän remonttipäätöksen kumoamista. Hovioikeus näki asian toisin. Tapahtumien kulku Taloyhtiön ylimääräisessä yhtiökokouksessa oli esitelty kolme toisistaan laajuudeltaan ja kustannuksiltaan eronnutta vaihtoehtoa parvekeremontiksi. Yhtiö oli valinnut laajimman ja samalla kalleimman vaihtoehdon, joka sisälsi parvekkeiden korjauksen ja kattamisen, ulkokuoren betoni- ja teräsvaurioiden korjauksen, elementtisaumausten uusinnan, vanhojen ulkoportaiden kunnostuksen sekä vanhojen ulkopuolelle jäävien teräsrakenteiden korjauksen ja huoltomaalauksen. Autotalliosakas vaati ylimääräisen yhtiökokouksen päätöksen kumoamista, sillä hän ei nähnyt remontin hyödyttävän itseään eikä halunnut osallistua sen kustannuksiin. Hovioikeuden arvioitavana oli, onko yhtiön tekemä päätös parvekeremontista tuottanut taloyhtiön asuinhuoneisto-osakkeiden omistajille epäoikeutettua etua autotalliosakkeiden omistajien kustannuksella. Riidatonta oli se, että rakennuksen ulkorakenteisiin kohdistuneiden töiden osalta remontti ei ollut yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen. Siten hovioikeudessa selvitettiin, voidaanko parvekeremontin katsoa myös muilta osin koituneen välillisenä hyötynä myös autotalliosakkeiden omistajille, eli olisiko se heidänkin kannaltaan tarkoituksenmukainen ratkaisu. Tuomio Hovioikeus katsoi, että autotallin omistavalla osakkaalla oli velvollisuus osallistua parvekeremontin kustannuksiin. Parvekeremontin katsottiin parantaneen rakennuksen käytön kestävyyttä ehkäisemällä kosteuden kertymistä sen rakenteisiin ja asuinhuoneistoihin. Remontti hyödytti siten paitsi asuinhuoneisto-osakkaita välillisesti myös kaikkia osakkeenomistajia eikä ollut yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen. Oikeudellinen arviointi Harkittaessa onko päätös yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen, oikeuskäytännössä on korostettu osakkaan maksuvelvollisuuden kohtuullisuutta sekä maksuvelvollisuuden ja osakkaan saaman hyödyn suhdetta. Hovioikeus katsoi, että kantajan maksuvelvollisuus ei muodostunut kohtuuttoman ankaraksi. Lisäksi autotalliosakkaan saama hyöty ja maksuvelvollisuus eivät olleet huomattavassa epäsuhteessa keskenään. Itä-Suomen ho 11.5.2023 Nro 266, Drno S22/728. Tuomio ei ole lainvoimainen. Artikkeli Autotalliosakas protestoi parvekeremonttia julkaistiin alunperin sivustolla Kotitalo.
Pienikin taloyhtiölaina voi olla kiven takana
Poikkeuksellinen lumikuorma katolla aiheutti vaurion Jyväskylän Tikkakoskella rivitaloyhtiö As Oy Jyväskylän maalaiskunnan Hietajärventie 1:ssä viime talvena. Kun asiaa selvitettiin vuonna 2006 rakennetun viiden suuren asunnon yhtiössä, havaittiin katon tarvitsevan korjausta. Hinnaksi täsmentyi noin 10 000 euroa. Taloyhtiöllä oli säästettynä noin 15 000 euroa äkillisiä korjaustarpeita varten, mutta suurin osa siitä oli ajateltu käytettäväksi sähköautojen latausasemien rakentamiseen. Taloyhtiön hallitus päätteli, että hoidetaan katonkorjaus taloyhtiölainalla, josta tulisi noin pari tonnia maksettavaa taloutta kohden. Pian isännöitsijä kuitenkin kertoi, ettei lainan saanti olekaan läpihuutojuttu. Pankit haluaisivat, että osakkaat kustantavat katonkorjauksen henkilökohtaisilla lainoilla. – Kyllä me olimme ihmeissämme. Kymppitonnia ei saa, vaikka se jakautuu viidelle huoneistolle. Eihän siinä pankilla ole mitään riskiä, hämmästelee yhtiön hallituksen puheenjohtaja Anssi Hatakka. Emme me hallituksessa voi tietää kaikkien taloudellista tilannetta. Lopulta taloyhtiö sai kuitenkin kaksi kallista tarjousta, joista se valitsi toisen. Hatakka sanoo, ettei hallitus halunnut määrätä, että osakkaiden olisi otettava henkilökohtaiset lainat. – Emme me hallituksessa voi tietää kaikkien taloudellista tilannetta. Voivatko he ottaa parin tonnin kulutusluoton? Remonttia emme voineet viivyttää talven yli. Olimme selkä seinää vasten, hän kertoo. Taloyhtiön pieni koko on pankeille ongelma Pankkien näkökulmasta pienet taloyhtiöt ovat suuriin verrattuna riskialttiimpia rahoituskohteita, kun ajatellaan taloyhtiölainoja. – Taloyhtiölaina on kaikkien osakkaiden yhteinen laina, ja kaikki osakkaat ovat siitä vastuussa. Pienessä taloyhtiössä vastuu voi tulla liian raskaaksi yhdelle osakkaalle, jos sattuisi, että jotkut muut jättäisivät maksamatta, sanoo taloyhtiöyksikön johtaja Maiju Hinno Nordealta. Hänen mukaansa Nordea suosittelee pienille taloyhtiöille, että rahoitus järjestettäisiin osakkaiden henkilökohtaisilla lainoilla, tai että remontti rahoitetaan keräämällä varoja ennakkoon tai säästämällä. Vastikerästit ovat edelleen harvinaisia Pankkien nihkeydessä rahoittaa pieniä yhtiöitä taloyhtiölainalla on kyse enemmän varautumisesta kuin toteutuneista riskeistä. OP:n pk-yritysten ja yhteisöjen liiketoiminnasta vastaava johtaja Heikki Peltola kertoo, että vastikerästit ovat edelleen marginaalinen ongelma. – Suomalaisten halu huolehtia taloyhtiökuluistaan on erittäin korkealla, ja rästit ovat tavattoman yksittäinen ilmiö. Siellä missä on eniten asuntoja, sieltä löytyy myös eniten rästitapauksia, hän sanoo. Rahaa riittää suunnitelmallisesti hoidetuille taloyhtiöille edelleen erittäin hyvin. Nordean Hinno korostaa, etteivät pankit ole erityisesti edes kiristäneet lainahanoja. Hänen mukaansa Nordean remonttilainamäärät ovat tänäkin vuonna kasvaneet. – Jos joudumme hylkäämään rahoituspäätöksen, se näyttää rahoitusehtojen kiristymiseltä. Sitä se ei kuitenkaan ole. Rahaa riittää suunnitelmallisesti hoidetuille taloyhtiöille edelleen erittäin hyvin, hän sanoo. Pankit haluavat mukaan suunnitteluun Pankit toivovat, että taloyhtiöt ottavat pankit mukaan remonttien suunnitteluun heti alusta lähtien. Siten taloyhtiöille syntyy realistinen käsitys siitä, mitä remontin rahoitus tulee vaatimaan: Tarvitaanko ja paljonko tarvitaan omarahoitusta, ja millaiseen laina-aikaan pankissa ollaan valmiita. Samalla selviää, miten pankissa hahmotetaan taloyhtiön arvonkehitys ja sitä selittävä sijainti. – Hitaasti kehittyvien alueiden laina-ajat lyhenevät, lainaosuudet madaltuvat ja yhtiön omarahoitustarve kasvaa. Silti jokainen tapaus on aina erikseen harkittu. Pääkaupunkiseudullakin on alueita, joiden vetovoima ei ole yhtä hyvä kuin viereisellä postinumeroalueella, OP:n Peltola sanoo. Tikkakoskella hallituksen puheenjohtaja Hatakka sanoo, että kattoremontin rahoitus on ollut opettavainen kokemus. Yhtiössä on tehty selvitys autojen sähkölatauspaikkojen rakentamisesta, ja keväällä on tarkoitus tehdä päätöksiä. – Tämä on opettanut ennakointia. Kun keväällä pidämme yhtiökokouksen, tullaan puhumaan sähkölatausasia niin, että selvitetään rahoitus ensin. Kun se on selvillä, edetään tarkempaan suunnitteluun vasta sitten, hän sanoo. Artikkeli Pienikin taloyhtiölaina voi olla kiven takana julkaistiin alunperin sivustolla Kotitalo.
Palovaroittimien siirto taloyhtiön vastuulle parantaa paloturvallisuutta
Vuoden 2024 alussa voimaan tuleva pelastuslain uudistus tuo palovaroittimet taloyhtiön vastuulle kahden vuoden siirtymäajalla. Helposti ajatellaan, että voi ei, taas lisää vastuita taloyhtiölle, mutta uudistus tähtää nimenomaan kaikkien turvallisuuden paranemiseen. Viimeaikaiset surulliset uutiset huoneistopaloista alleviivaavat juuri turvallisuusnäkökulmaa, sillä toimiva palovaroitin on kaikkien taloyhtiön asukkaiden turvallisuutta lisäävä laite. Vastuun siirtämisellä taloyhtiölle kunnossapito saadaan järjestelmälliseksi. Vaikka laissa on kahden vuoden siirtymäaika, kannattaa taloyhtiön mieluummin lähteä muutokseen suunnitellusti ja hyvissä ajoin, kuin viime tipassa. Taloyhtiöissä eniten puhututtavat asiat uudistuksesta Uudistuksen tulo on herättänyt taloyhtiöissä monenlaisia kysymyksiä. Kysyimme kolmeen tyypillisimpään kysymykseen vastauksen Isännöintiliiton lakiasiantuntijalta Sara Rintamolta. 1) Onko taloyhtiöllä oikeus päästä asuntoon? – Kyllä on, pelastuslaissa säädetään rakennuksen omistajan tai tämän edustajan eli esimerkiksi huollon oikeudesta päästä asuntoon, kun se on välttämätöntä palovaroittimia koskevan velvollisuuden toteuttamista varten. Toki on huomioitava, että käynti on järjestettävä huoneiston haltijalle sopivana aikana ja käynnistä on sovittava hyvissä ajoin etukäteen. Eli yleisavaimella ei tietenkään voida mennä asuntoon sopimatta siitä etukäteen asukkaan kanssa. 2) Pitääkö taloyhtiön käydä kuukausittain tarkistamassa palovaroittimet? – Kuukausittain ei tarvitse käydä tarkastamassa palovaroittimia. Pelastuslaki velvoittaa asukkaan ilmoittamaan viipymättä omistajalle, mikäli havaitsee palovaroittimen toiminnassa vian. Asukkaan tulee siis säännöllisesti testata palovaroittimen toimintakunto saamansa ohjeistuksen mukaan eikä asukas saa ottaa palovaroitinta irti tai poistaa sen paristoa tai akkua. Asukkaista ja palovaroittimista riippuen sopiva tarkastusväli saattaa vaihdella. 3) Minkälaiset palovaroittimet taloyhtiön kannattaa hankkia vai voiko se hyödyntää asukkaiden nykyisiä hälyttimiä? – Tähän on vaikea antaa yhtä oikeaa vastausta, koska taloyhtiöitä ja varoittimia on erilaisia. Taloyhtiö voi toki itse päättää, miten se velvollisuutensa hoitaa, mutta käytännön kannalta voisi olla helpointa, että kaikki laitteet uusitaan kerralla, jolloin tiedetään varmasti niiden hankinta-aika, jäljellä oleva käyttöikä ja toimintamalli. Asukkaiden erimallisten varoittimien toimivuus pitäisi jotenkin kuitenkin varmistaa taloyhtiön puolesta ja toisaalta huolto voi olla haasteellista, jos malleja on erilaisia. Vaikka taloyhtiössä hyödynnettäisiin asukkaiden omia varoittimia, tulee niiden huolto kuitenkin taloyhtiön vastuulle. Taloyhtiön hallitus – muista ottaa kulut huomioon budjetissa Hankinta- ja kunnossapitokulut kannattaa huomioida taloyhtiön seuraavan vuoden budjetin valmistelussa. Kun on hyvissä ajoin liikkeellä palovaroitin hankinnoissa ennen lain siirtymäajan päättymistä, voi niiden hankinnan ja asennuksen ajoittaa sujuvasti muun huolto- ja kunnossapitotoiminnan yhteyteen. Suunnitelmallisuus on aina parempi kuin kiireessä tekeminen. Samoin eri vaihtoehtojen vertailu oman taloyhtiön näkökulmasta kannattaa. Halutessaan taloyhtiön hallitus voi ulkoistaa huollolle palovaroittimien hankinnan, asennuksen ja huollon. Asukkaan vastuulle jää testaaminen sekä ilmoitusvelvollisuus vioista Vuoden 2026 alusta asukas vastaa palovaroittimien vikojen kuten pariston loppumisen ilmoittamisesta, siitä että laitetta ei oteta pois käytöstä sekä laitteen toimivuuden testaamisesta. Säännöllinen testaaminen on tärkeää ja tästä taloyhtiön kannattaa muistuttaa asukkaita. Asukkaan on myös perehdyttävä pelastussuunnitelmaan. Jäikö jokin asia uudistuksessa mietityttämään? Katso Kotitalon webinaari, jossa käydään läpi uudistus sekä vastataan katsojien kysymyksiin. Artikkeli Palovaroittimien siirto taloyhtiön vastuulle parantaa paloturvallisuutta julkaistiin ensimmäisen kerran sivustolla Isännöintiliitto.
Päätöksenteko sähköauton latauksesta taloyhtiössä -webinaari
Kiinteistöliiton juristi Heli Launto kertoo allaolevalla videolla sähköautojen latauksesta taloyhtiöissä, päätöksenteosta ja kustannusten jakautumisesta. Webinaarin tärkeimmät asiat pähkinänkuoressa:
Mihin tarvitaan isännöitsijäntodistusta? Isännöitsijäntodistuksen tilaaminen, tarkistaminen ja käyttö
Isännöitsijäntodistus on tärkeä lakisääteinen asiakirja jota tarvitaan varsinkin asuntokaupassa. Se kertoo taloyhtiön hallinnosta, kunnosta, tehdyistä ja päätetyistä remonteista ja selkeistä jo puheena olleista korjaussuunnitelmista. Todistus tilataan isännöintiyritykseltä. Jos yhtiöllä ei ole isännöitsijää, asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtajan tehtävänä on laatia ja allekirjoittaa todistus. Asiakirjasta veloitetaan kohtuullinen korvaus, josta on sovittu isännöintiyrityksen ja oman taloyhtiön hallituksen kesken. Myös kiinteistönvälittäjä, jonka kanssa on tehty asunnon myynnistä toimeksiantosopimus voi omistajan lisäksi tilata isännöitsijäntodistuksen. Myyntitilanteen ohella isännöitsijäntodistus tarvitaan myös pankille lainaa haettaessa, perunkirjoitusta tehtäessä sekä asuntoa vuokrattaessa. Asuntokaupan isännöitsijäntodistus ei saa olla kolmea kuukautta vanhempi, joten ostajan löytymisen viivästyessä uusi todistus on hankittava, jotta asiakirjan tiedot ovat ajantasaisia. Kiinteistönvälittäjä ei jaa myytävän kohteen isännöitsijäntodistusta eikä sen liitteitä asuntoesittelyssä automaattisesti myyntiesitteen mukana vaan ne saadaan antaa tietosuojasyistä vain ostotarjousta harkitsevalle. Erityisesti ilman kiinteistönvälittäjää tehtävässä ostotilanteessa on tärkeä varmistaa myyjäosapuolen henkilöllisyys ja varmistua, että se on yhtenevä isännöitsijäntodistukseen merkityn osakkaan kanssa. Isännöitsijäntodistuksesta tulee ennen ostotarjousta tarkistaa Jos isännöitsijäntodistuksen tiedoista tulee kysyttävää, kannattaa tiedustella rohkeasti. Tasotalon ammattitaitoinen henkilökunta on aina valmis auttamaan.
Kunnossapitovastuu osakkaan näkökulmasta -webinaari
Kiinteistöliiton juristi Minni Yli-Olli kertoo mitä taloyhtiön osakkaan eli asunnon omistajan tulee tietää omasta kunnossapitovastuustaan ja mitä sillä tarkoitetaan käytännössä.
Taloyhtiön eri rahoitusratkaisut -webinaari
OP Turun seudun asiantuntijat kertovat taloyhtiön rahoitusvaihtoehdoista ja talous- ja korkomarkkinatilanteesta taloyhtiön kannalta Kiinteistöliiton videolla.
Taloyhtiön fiksuimmat käytännölliset talousteot on selvitetty
Fiksuinta, mitä taloyhtiö voi oman taloutensa eteen tehdä, on ennakoida ja huolehtia remonteista sekä korjauksista hallitusti. Näin totesi liki puolet 166:sta Kotitalon kyselyyn vastanneesta henkilöstä. – Saneeraukset on hyvä suunnitella pitkällä tähtäimellä, jotta talous kestää ja asukkaille ei tule tarpeetonta häiriötä Marika Ristonmaa totesi. Nimerkki Forsellen on samoilla linjoilla: – Esimerkiksi putkiremontti tulee halvemmaksi kuin se, että jokaisessa asunnossa korjataan erikseen vesivahinkoja poksahtaneiden putkien vuoksi. Kyselyyn vastanneet lähettivät taloyhtiöiden hallituksille terveisiä: olkaa mieluummin yksi askel edellä kuin kaksi jäljessä. Huolehtikaa ajoissa remonteista, huolloista, korjauksista ja ylläpidosta. Vastaajista 12 uskoo, että siihen pääsee aktiivisella, osaavalla ja asukkaita kuuntelevalla hallituksella. Neljä vastaajaa kehaisi hallituksen päätöstä kerätä vastikkeilla vararahastoa yllätysmenojen kattamiseksi. – Fiksuin talousteko on puskurirahan kerääminen yllätysten varalta, Aila Ruonansuu vahvistaa. Vararahastoa kannattaa myös Anita Isosomppi, joka muistutti 11 muun vastaajan tavoin, että kilpailutus erilaisissa hankkeissa ja remonteissa on yksi tärkeimmistä keinoista saada taloyhtiölle säästöjä. – Ennakointi, kilpailutus, vararahasto ja osaava sekä luotettava isännöitsijä, hän listasi taloyhtiön fiksuimmat talousteot. Asiantuntevan isännöinnin perään kuulutti kaikkiaan viisi vastaajaa. Lajittelu säästää luonnonvaroja ja rahaa Ennakoinnin ja tulevaan varautumisen jälkeen toiseksi fiksuimpana taloyhtiön taloustekona pidettiin lajittelua. Vastaajista 19 kertoi taloyhtiön saaneen säästöjä aikaiseksi lajittelemalla jätteet aiempaa tarkemmin. Huolellinen lajittelu säästää luonnonvarojen lisäksi selvää rahaa, sillä se vähentää sekajätteen määrää. Fiksuina taloustekoina pidettiin myös energiaremontteja, kuten maalämpöön siirtymistä, avoimuutta, yhteistyötaitoja, huoneistokohtaisia vesimittareita ja lämpötilan laskemista asunnoissa. – 1,5 asteen lämpötilan laskemista ei juurikaan asunnossa huomaa, mutta taloyhtiön taloudessa kyllä, nimimerkki Tyyppi Vorssasta kertoi. Yksi vastaajista olisi halunnut kääntää kysymyksen päälaelleen. – Kysyisitte, mikä on tyhmin teko? Olisi fiksua osata avata suunsa yhtiökokouksissa, mutta heitä on liian vähän. Myös hallitustyöskentelyyn kannattaisi perehtyä, nimimerkki Tarjaita totesi. Taloyhtiön fiksuin talousteko, 5 suosituinta vastausta: Ennakointi ja tulevaan varautuminen esimerkiksi remonteissa ja huolloissa Jätteiden lajittelu Osaava ja asukkaita kuunteleva hallitus Kilpailutus Asiantunteva isännöitsijä Artikkeli julkaistiin alunperin nimellä “Halvemmaksi se tulee kuin korjata poksahtaneet putket jokaisesta asunnosta” sivustolla Kotitalo.