Taloyhtiöiden tavoitelämpötila asunnoissa on yleensä noin 21 astetta ja se onkin lämpötila, jossa asukkaat ovat tutkimusten mukaan keskimäärin tyytyväisempiä. Usein haasteena on, että taloyhtiöissä ei mitata asuntojen keskilämpötiloja, jolloin mahdolliset poikkeukset jäävät pimentoon, ellei asukas ilmoita niistä. On tavallista, että hetkellisesti asunnon lämpötila voi olla liian kylmä tai kuuma, jos ulkolämpötila heittelee rajusti esimerkiksi kovasta pakkasäästä plussalle. Kestää aina hetken ennen kuin talotekniikka ehtii reagoida nopeasti muuttuvaan säätilaan. Jos asunnossa on jatkuvasti tavoitelämpötilaa selvästi kylmempää, hälytyskellojen tulisi kuitenkin soida. – Jos asunnossa on jatkuvasti liian kylmä, jotain on silloin vialla ja siitä kannattaa ilmoittaa taloyhtiön huoltoon, kertoo Isännöintiliiton lakiasiantuntija Sara Rintamo. Mahdollisia syitä alilämpöön on useita. Suunnitelmallisella kiinteistönpidolla suurin osa on vältettävissä. Tärkeää on kuitenkin se, että syiden ja ratkaisujen etsiminen jätetään huollolle. – Aina välillä kuulee näitä tarinoita, missä asukas on itse lähtenyt etsimään ratkaisua asunnon kylmyyteen. On erittäin huolestuttavaa, jos asukas alkaa ”lämmittämään” asuntoa esimerkiksi saunalla tai uunilla. Näissä tapauksissa paloriski on niin korkea, että niin ei pidä missään tapauksessa tehdä, painottaa Rintamo. Joskus sisälämpötila sinällään on normaalin rajoissa, mutta vedon takia asukas tuntee kylmyyttä ja asumisviihtyvyys laskee. Tyypillisiä veto-ongelmaisia rakennuksia ovat 1960–1980-luvuilla tehdyt kerrostalot, joissa on koneellinen poistoilmanvaihto. – Jos asunnossa on kylmä tai asukas tuntee vetoa, ilmanvaihdon venttiilien tukkiminen on yksi ensimmäisistä asioista, millä asukkaat aika helposti lähtevät etsimään ratkaisua ongelmaan. Juuri tällä viikolla sain soiton, jossa asukas kertoi tukkineensa kaikki venttiilit, kuvailee tilannetta Rintamo. – Venttiilejä ei pidä lähteä tukkimaan tai sulkemaan, koska kodin ilmanvaihto ei tämän jälkeen toimi. Kun poistoilmaventtiilit tukitaan, korvausilma voi tulla mistä tahansa, esimerkiksi postiluukun kautta tai rakenteista. Pahimmillaan tukkiminen ja sulkeminen voi saada koko taloyhtiön ilmanvaihdon sekaisin. Kun huolto jossakin kohtaa tilataan paikalle selvittämään asiaa, löytyy venttiileistä tyypillisesti sukkia, ilmastointiteippiä tai venttiilit on ruuvattu kiinni, kertoo Rintamo. Artikkeli Jos asunnossa on aina liian kylmä, jotain on vialla julkaistiin ensimmäisen kerran sivustolla Isännöintiliitto.
Energiatehokkuuden parantamisella taloyhtiö voi saada helpommin ja edullisempaa lainaa
Moni taloyhtiö pohtii, mistä saada rahat tarvittaviin korjauksiin. Energiatehokkuuden parantaminen korjaushankkeen yhteydessä voi parantaa taloyhtiön mahdollisuuksia saada rahoitusta vaikkapa putkiremontille. Uudet rahoitusvaihtoehdot eivät ole vielä tuttuja kaikille lainanhakijoille. Taloyhtiöiden energiatehokkuutta ja päästöttömyyttä parantaville hankkeille on nykyisin saatavilla pankeista niin sanottua vihreää taloyhtiölainaa sekä EIR-takausta*, mutta nämä vaihtoehdot ovat vielä huonosti tunnettuja. Asiaa sekoittaa myös se, että osa pankeista tarjoaa EIR-takauksia ensisijaisesti vain yrityksille. EIR-takaukset on saatavilla pankkien kautta ja ne ovat osa EU-Invest lainantakausohjelmaa, tarkoituksena on vauhdittaa muun muassa taloyhtiöiden energiatehokkuutta parantavia investointeja. – Vihreät lainat ovat taloyhtiöille yksi potentiaalinen vaihtoehto, joten omasta pankista kannattaa kysyä, olisiko sellaista tai EIR-takausta mahdollista saada taloyhtiölle, vinkkaa Isännöintiliiton tietoasiatuntija Olli Rekonen. – Näiden lainojen kiinnostava puoli taloyhtiön näkökulmasta on, että lainaehdot voivat olla tavanomaista taloyhtiölainaa edullisemmat tai rahoituksen saatavuus voi olla tavallista helpompaa. Ehtona sille, että taloyhtiö voi saada tällaista rahoitusta, on usein se, että rahoitettava hanke parantaa energiatehokkuutta. Vihreän lainan marginaali voi olla tavallista taloyhtiölainaa alempi, esimerkiksi -0,25 %-yksikköä, valottaa Rekonen. Energiabarometri-kyselyn** tulosten mukaan vihreän rahoituksen tunnettuus on kasvanut isännöintialalla. Positiivisesta kehityksestä huolimatta vihreä rahoitus on kuitenkin edelleen tuntematon käsite yli puolelle isännöintialan ammattilaisista. EIR-takaus puolestaan on tuttu ainoastaan 6 %:lle vastaajista. Samaan aikaan Energiabarometrin tulosten mukaan yhä useampi isännöintialan ammattilainen kokee, että energiatehokkuuden parantaminen jää taloyhtiöissä usein rahoituksesta kiinni. – Tulos on mielenkiintoinen, koska pankit suhtautuvat positiivisesti juuri energiatehokkuushankkeiden rahoittamiseen. Ne ovat pankille kiinnostava rahoituskohde, koska ne vastaavat myös pankkien omia hiilineutraaliustavoitteita. Yksi mahdollinen selitys sille, että isännöitsijät näkevät energiatehokkuuden parantamisen jäävän aiempaa useammin rahoituksesta kiinni, on se, että Suomessa on yhä enemmän taloyhtiöitä, joilla on vaikeuksia saada ylipäätään minkäänlaista rahoitusta pankeilta, pohtii Rekonen., * Isännöintiliitto on yhdessä Rahatiedon kanssa koonnut vertailun eri pankkien ehdoista vihreän taloyhtiölainan tai EIR-takauksen saamiselle. Rahatieto kysyi kahdeksalta pankilta joulukuussa 2023 vertailutietoja kuvitteellista maalämpöurakkaa varten. Pankeilta kysyttiin myös tietoa taloyhtiön luottopäätöksiin vaikuttavista tekijöistä sekä taloyhtiöille tarjolla olevien ns. vihreiden lainojen ja EIR-takausten ehdoista. Lue lisää >> ** Energiabarometriin vastasi joulu-tammikuun 2023–2024 aikana 276 isännöintialan ammattilaista eri puolilta Suomea. Otos kattaa noin 5.300 taloyhtiöitä. Barometri antaa kattavan kuvan Suomen taloyhtiöiden tulevaisuudesta muun muassa energiatehokkuuden ja lämmitysmuotojen osalta. Neljättä kertaa julkaistava barometri tuo näkyväksi myös vuosien 2021–2024 välillä tapahtuneita muutoksia. Lue lisää >> Artikkeli Energiatehokkuuden parantamisella taloyhtiö voi saada helpommin ja edullisempaa lainaa julkaistiin ensimmäisen kerran sivustolla Isännöintiliitto.
Isännöitsijä ei ole naapuririitojen tuomari – ärsyyntyminen naapureihin lisääntynyt taloyhtiöissä
Isännöintiin tulee aikaisempaa enemmän yhteydenottoja ja valituksia naapureista. Kynnys valitusten tekoon ja ärsyyntymiseen on madaltunut, kertovat isännöitsijät ympäri maata. Usein valituksen syynä on kuitenkin tavanomainen elämä naapurissa ja taloyhtiön yhteisissä tiloissa sekä pihalla. Valitukset ovat monen isännöitsijän mielestä lisääntyneet koronavuosien aikana ja sen jälkeen. Valitukset sekä yhteydenotot kuormittavat isännöintiyritysten asiakaspalvelua ja isännöitsijöitä. – Jopa naapurista keskellä päivää kuuluva nauru tai mikrosta ruuan lämmityksen päätteeksi kuuluva merkkiääni viereisestä asunnosta, on saanut naapurin valittamaan isännöintiin. Myös leikkivät lapset taloyhtiön pihalla voivat ärsyttää niin paljon, että otetaan yhteyttä isännöintiin, johtaja Marianne Falck-Hvilstafeldt Isännöintiliitosta kuvailee tapauksia. Isännöitsijöiden mukaan naapureista ärsyyntyneet asukkaat vaativat usein sitkeästi toimia isännöinniltä, vaikka isännöitsijä olisi todennut kuvailtujen äänien ja tapausten kuuluvan tavanomaiseen elämään. Jos talossa on huonot äänieristeet, jopa nauru, puhe ja kodin laitteiden merkkiäänet voivat kuulua naapuriasuntoon. Ohuet seinät tai talon rakenteet voivat kuljettaa ääntä pitkällekin. – Naapurille voi tietenkin ystävällisesti kertoa, mikä häiritsee, ja keskustella siitä asiallisesti. Useinkaan naapuri ei edes ole tietoinen hänen elämänsä aiheuttamasta häiriöstä. Harva haluaa olla muille häiriöksi, Falck-Hvilstafeldt vinkkaa. Pianon soittoa tunnista toiseen ja juhlia aamusta iltaan – häiritsevää elämää? Yhtä lailla, kun normaalista äänistä valittaminen on lisääntynyt, ovat myös häiriöt lisääntyneet. Monenlaiset äänet kuuluvat normaaliin taloyhtiöelämään, mutta häiritsevää elämää ei tarvitse sietää. – Selvää ja poikkeuksetonta vastausta siihen, mikä on häiritsevää elämää ja mikä ei, ei ole, sanoo Isännöintiliiton johtava lakiasiantuntija Jenni Valkama. – Häiritsevänä elämänä voidaan pitää poikkeuksellista metelöintiä päivästä toiseen, jatkuvaa huutamista tai usein toistuvaa juhlimista. Sen sijaan tulkinnanvaraisia ovat esimerkiksi pianon soittaminen, koiran haukkuminen tai remontointi. Silloin punnitaan häiriön kesto ja toistuminen. Normaaliin elämään kuuluu, että koira saattaa päivän aikana haukkua silloin tällöin, mutta tunnista ja päivästä toiseen haukkuminen ei ole normaalia, summaa Valkama. Toistuvasta häiritsevästä elämästä kannattaa ilmoittaa isännöitsijälle. Aina parempi, jos useampi taloyhtiön asukas on huomannut häiriön ja ilmoittaa siitä. On hyvä huomata, että häiritsevien äänien paikantaminen saattaa olla vaikeaa. Äänet myös saattavat kuulua eri tavalla vierekkäisiinkin asuntoihin. Koska häiriötapauksissa näyttötaakka on taloyhtiöllä, kannattaa häiriöistä pitää kirjaa, mitä on tapahtunut ja milloin. Tämä helpottaa haitan arviointia ja punnintaa siitä, ylittävätkö äänet normaalina pidettävän rajan. Artikkeli Isännöitsijä ei ole naapuririitojen tuomari – ärsyyntyminen naapureihin lisääntynyt taloyhtiöissä julkaistiin alunperin sivustolla Isännöintiliitto.
Ministeri ei luvannut taloyhtiöille tukia energiaremontteihin – tunnelissa näkyy kuitenkin valoa lainatakausohjelmien kautta
Isännöintiliiton Energiaseminaarissa 1.2. puhunut ympäristö– ja ilmastoministeri Kai Mykkänen ei luvannut uusia tukia taloyhtiöille juuri loppuneiden ARA:n korjausavustusten tilalle. Sen sijaan taloyhtiöille on toivon kipinöitä ilmassa Euroopan investointirahaston takausohjelman kautta. Tämä lisäksi Suomen valtion oma takausmalli asunto-osakeyhtiön perusparannuslainoihin on myös uudistumassa. Euroopan investointirahaston takausmallista (EIR-takaus) kaavaillaan apua ja vauhdittajaa taloyhtiöiden energiakorjauksille ja puhtaan teknologian ratkaisuille. Ohjelman avulla taloyhtiön voisi olla mahdollista saada takaus esimerkiksi lämmitysjärjestelmän uusimiseen tai sähköautojen latauspaikkojen rakentamiseen. Kun EIR-takaus toimii lainan vakuutena, taloyhtiö tarvitsee vähemmän muita vakuuksia ja saa mahdollisesti rahoitusta edullisempaan hintaan, koska takaus vähentää pankin riskiä. EU:n investointirahaston kautta on luvassa lainantakauksia jopa 700 miljoonan euron verran. Käytettävissä oleva potti on valtava ottaen huomioon, että taloyhtiöillä on yleensä lainanvakuutena osin myös oma kiinteistö. Käytännössä takaus myönnetään pankkien kautta lainanhaun yhteydessä. ja se on käytettävissä huhtikuusta 2024 alkaen. Puheenvuorossaan ministeri otti esiin myös aiemmin varsin vähän käytetyn Suomen oman peruskorjauslainojen takausmallin taloyhtiöille. Tätä tullaan hallituksen toimesta uudistamaan lähivuosina. Ministeri korosti puheessaan, että tämä peruskorjauslainojen takausmalli voisi olla se tapa, jolla voitaisiin auttaa taloyhtiöitä, jotka eivät muuten saa lainaa, mutta jotka ovat elinvoimaisia vielä 10 vuoden päästäkin. – Takausohjelmat voivat olla juuri se piristysruiske, mitä taloyhtiöt korjauspäätöksissään nyt tarvitsevat. ARA:n avustusten loppuminen on aiheuttanut jarrutusta korjauspäätöksiin ja lainansaanti on vaikeutunut taloyhtiöiden huononevan kunnon ja negatiivisen arvonkehityksen vuoksi. Takauksen avulla myös sellainen taloyhtiö saisi lainaa, jonka vakuusarvo on huono, mutta jolla kuitenkin on suhteellisen optimistiset kysyntänäkymät. Valitettavasti niihin taloyhtiöihin, joiden elinkaari on lopussa, ei takausmallikaan auta, summaa Isännöintiliiton Mia Koro-Kanerva. Isännöintiliitto tulee jättämään ministeriölle oman ehdotuksensa, miten Suomen omaa peruskorjauslainojen takausmallia olisi järkevää uudistaa. Isännöintiliiton Energiaseminaari järjestettiin neljännen kerran. Paikalla oli 100 isännöintialan toimijaa sekä striimin päässä noin 500 taloyhtiöpäättäjää. Pääset katsomaan tilanteen tallenteen tästä >> Artikkeli Ministeri ei luvannut taloyhtiöille tukia energiaremontteihin – tunnelissa näkyy kuitenkin valoa lainatakausohjelmien kautta julkaistiin ensimmäisen kerran Isännöintiliitto.
Lakipulma: Miksi huoltoyhtiö puhdistaa lumet taloyhtiön pihalta mutta ei parkkiruuduista?
Lumityöt ja pihojen liukkaus aiheuttavat monta kysymystä ja riitaakin taloyhtiöissä joka talvi. Erimielisyyksiä syntyy helpoimmin niissä taloyhtiöissä, joissa lumityöt tehdään talkoilla. Vaikka lumityöt hoitaisi käytännössä huoltoyhtiö, kiinteistön omistajalla eli taloyhtiöllä on silti ensisijainen vastuu kiinteistön turvallisuudesta. Olen harkinnut muuttavani taloyhtiöön, mutta lumityöt huolestuttavat. Kenelle taloyhtiön lumityöt kuuluvat? Lumityöt kuuluvat taloyhtiölle kiinteistönomistajana. Suurimmassa osassa taloyhtiöitä lumityöt kuuluvat yleensä huoltoyhtiön hommiin, mutta taloyhtiöissä voidaan sopia myös esimerkiksi niin, että osakkaat ovat vastuussa omien pihojensa lumitöiden tekemisestä. Haasteita voi tällöin muodostua, jos osakkaan oman pihan ja talon uloskäyntitien väliin jää toisen osakkaan piha, jossa lumitöitä ei ole tehty asiaan kuuluvalla tavalla. Lopulta vastuu asioiden hoitamisesta ja pihojen turvallisuudesta on aina taloyhtiöllä. Meidän taloyhtiömme pihalla käy huoltoyhtiön lumenauraaja, mutta hän ei puhdista koskaan parkkiruutuja lumesta. Ystäväni taloyhtiössä huoltoyhtiö puhdistaa parkkiruudut aina silloin, kun ruudussa ei ole autoa. Kenen vastuulla parkkiruutujen putsaaminen lumelta on, vai onko se aina osakkaan tehtävä itse? Se, kuuluvatko parkkipaikat lumenauraajalle, riippuu taloyhtiön ja huoltoyhtiön välisestä sopimuksesta. Yleensä parkkiruutujen auraus ei kuulu huoltoyhtiölle ainakaan silloin, jos paikat ovat osakkaiden omistuksessa. Myös autopaikan vuokrasopimuksessa tai taloyhtiön autopaikkasäännöissä on voitu osoittaa lumenluontivastuu paikan käyttäjälle. Joskus auraaja voi ohimennen aurata tyhjän paikan, vaikkei se kuuluisikaan sopimukseen. Oman taloyhtiön tilanteen voi tarkistaa isännöitsijältä, huoltoyhtiöltä tai taloyhtiön hallitukselta. Kenen vastuulla taloyhtiön pihan hiekoittaminen on? Jos en ole hiekoitusmäärään tai nopeuteen tyytyväinen, voinko ostaa itse hiekkaa ja laskuttaa siitä taloyhtiötä? Taloyhtiö vastaa kiinteistönomistajana kiinteistön turvallisuudesta eli myös pihan hiekoituksesta. Osakas ei ole oikeutettu automaattisesti saamaan ostamastaan hiekasta ja tekemästään hiekoituksesta korvausta taloyhtiöltä. Ensisijaisesti pitää olla yhteydessä huoltoyhtiöön, isännöitsijään tai hallitukseen havaituista puutteista hiekoituksessa. Jos hiekoitustilanne huolestuttaa, voi taloyhtiössä ehdottaa yhteistä hiekka-arkkua pihalle, josta kuka tahansa voi hiekoittaa pihaa tarvittaessa. Kuka on vastuussa, jos liukastun ja loukkaan itseni taloyhtiön pihalla? Taloyhtiö, joka on järjestänyt hiekoituksen hoitamisen säännöllisesti ja pihan olosuhteisiin nähden asianmukaisesti, ei ole lähtökohtaisesti vastuussa liukastumisista. Kiinteistönomistaja voi joutua vastuuseen, jos hiekoitus on laiminlyöty. Taloyhtiön vakuutus korvaa pihalla tapahtuneita liukastumisia niissä tapauksissa, joissa taloyhtiö on vastuussa vahingosta. Tavallisesti vastuu jää liukastujalle itselleen, jos pihan hiekoitus on hoidettu asianmukaisesti. Jokaisella kulkijalla on vastuu kelinmukaisesta pukeutumisesta, kuten kengistä, joiden pohjat sopivat talviolosuhteisiin. Kysymyksiin vastasi Isännöintiliiton lakiasiantuntija Sara Rintamo. Lakipulma: Miksi huoltoyhtiö puhdistaa lumet taloyhtiön pihalta mutta ei parkkiruuduista? artikkeli julkaistiin alunperin sivutolla Kotitalo.
Taloyhtiöissä satoja euroja kuussa taivaan tuuliin – Energiaopas antaa neuvot säästämiseen
Moni taloyhtiö voisi säästää kuukausittain satojen eurojen edestä puhdasta rahaa energiatehokkuustoimilla. Paljon on tehtävissä ilman isoja investointeja. Isännöintiliiton uusi opas neuvoo, miten energia-asioiden arki otetaan haltuun taloyhtiössä. Lisäksi oppaasta saa neuvoja energia- ja ilmastoasioiden huomioimiseen pitkän tähtäimen korjauksissa. – Taloyhtiöiden energiaremonteista on viime vuosina puhuttu paljon ja termi yhdistetään ehkä yleisimmin mittaviin maalämpöremontteihin. Tavallisissa kerros- ja rivitaloissa voidaan kuitenkin saada säästöä aikaan paljon pienemmilläkin teoilla, Isännöintiliiton vastuullisuuspäällikkö Liina Länsiluoto sanoo. Isännöintiliitto on koonnut uuden Taloyhtiön energia- ja ilmastoasiat – Isännöinnin oppaan, jolla isot ilmiöt saa pilkottua arkeen sopiviksi palasiksi. – Ensin kannattaa ottaa arjen energiankulutus haltuun. Esimerkiksi lämmityslaitteiston ja ilmanvaihdon oikeilla säädöillä voidaan säästää jo selvää rahaa asumismukavuudesta tinkimättä. Päästöttömyyttä voi edistää ostamalla päästötöntä energiaa. Energiatehokkuustoimet säästävät selviä euroja. Esimerkiksi kaukolämmöllä lämpiävän 36 asunnon kerrostalon lämmitys- ja sähkökulut voivat Helsingissä olla noin 50 000 € vuodessa. Tästä noin 45 000 kuluu kaukolämpöön ja 5000 € sähköön vuodessa. Länsiluoto konkretisoi säästöjä muutamalla karkealla esimerkillä: – Pelkästään laitteistojen säädöllä voidaan vähentää 10% kuluista, mikä tarkoittaisi esimerkkitaloyhtiössä säästöä 5 000 € vuodessa – ainoastaan siitä, ettei lämpöä mene harakoille! Huonelämpötilan lasku yhden asteen verran tuo säästöä keskimäärin -5% eli 2500 euroa vuodessa. Älykäs, sääoloihin reagoiva ja kiinteistön olosuhteiden mukaan sopeutuva automaatio voi vähentää kuluja 10–20% eli esimerkkitalossa 5000–10 000 euroa vuodessa – tällaisen asentamisessa on investointikuluja, mutta ne voidaan usein maksaa takaisin energiansäästönä. Näissä kaikissa esimerkeissä syntyy selvää säästöä ilman isoja investointeja. Arjen energiatehokkuuden ja automatiikan hyödyntämisen lisäksi energia- ja ilmastoasiat kannattaa huomioida kaikissa taloyhtiön korjaushankkeissa. – Jokaisen korjaushankkeen yhteydessä kannattaa miettiä, miten samalla voidaan parantaa energiatehokkuutta, lisätä uusiutuvan energian käyttöä, tukea päästötöntä liikkumista tai sopeutua muuttuviin sääoloihin. Esimerkiksi julkisivu- ja ikkunaremontissa näitä asioita voidaan huomioida parantamalla eristystä, varmistamalla, että julkisivu kestää viistosateita ja lisäämällä auringonsuojakalvoja paahteiselle puolelle, Länsiluoto kannustaa. Taloyhtiön energia- ja ilmastoasiat – Isännöinnin oppaan ovat kirjoittaneet Isännöintiliiton Liina Länsiluoto sekä Granlundin projektipäällikkö Essi Kuikka. Oppaan tekemiseen on saatu tukea ympäristöministeriöltä Vähähiilisen rakennetun ympäristön ohjelmasta, jonka rahoitus tulee EU:n kertaluonteisesta elpymisvälineestä (RRF). Artikkeli julkaistiin alunperin nimellä Taloyhtiöissä satoja euroja kuussa taivaan tuuliin – oppaan avulla eurot taloyhtiön kassaan sivustolla Isännöintiliitto.
Miksi jokainen taloyhtiö tarvitsee strategian? Opas strategian laatimiseen
Onko taloyhtiössänne selkeä suunta tulevaisuuteen? Vai eteneekö päätöksenteko enemmänkin ad hoc -periaatteella? Moni taloyhtiö toimii ilman kunnollista suunnitelmaa, mikä voi johtaa hukattuihin mahdollisuuksiin, tehottomaan päätöksentekoon ja lopulta tyytymättömyyteen asukkaiden keskuudessa. Strategian laatiminen ei ole vain suuryritysten etuoikeus – se on myös taloyhtiöiden avain menestykseen. Strategia auttaa hahmottamaan taloyhtiön tavoitteet ja visiot, määrittelemään keskeiset toimenpiteet niiden saavuttamiseksi sekä antaa suunnan ja kehykset päätöksenteolle. Hyvin muotoiltu strategia voi merkittävästi parantaa taloyhtiön hallinnan laatua, lisätä asukkaiden tyytyväisyyttä ja ennen kaikkea turvata kiinteistön arvon pitkällä aikavälillä. Taloyhtiön strategia voi kattaa monenlaisia näkökohtia, kuten kiinteistön ylläpidon ja kunnossapidon suunnitelmat, taloudelliset tavoitteet, asukasviihtyvyyden parantamisen, ympäristövastuullisuuden sekä turvallisuus- ja riskienhallintaan liittyvät toimenpiteet. Kaikki nämä elementit yhdistettynä luovat perustan vakaalle ja kestävälle tulevaisuudelle. Mutta mistä aloittaa? Strategian luominen voi tuntua haastavalta, mutta se ei ole ylitsepääsemätön tehtävä. Olemme koonneet käytännönläheisen oppaan, joka auttaa teitä askel askeleelta rakentamaan taloyhtiöllenne sopivan, kattavan ja toteutuskelpoisen strategian.
Taloyhtiön hyvä hallintotapa-opas
Kevät on taloyhtiössä aktiivista aikaa kun kokoukset lähestyvät ja yhtiökokouksessa valitaan myös uudet hallituksen jäsenet. Kaikkien taloyhtiössä asuvien on syytä tuntea hyvän hallintotavan perusteet jotta voi valvoa omaisuutensa hoidon tasoa ja pitää huolta omista oikeuksistaan. Hallituksen jäsenille tämä tieto on ensiarvoisen tärkeää jotta jokainen hallitustyöskentelyyn osallistuva osaa toimia lain mukaisesti ja tehtävän edellyttämät velvollisuudet täyttäen. Kun kaikille hallituksessa työskentelyn perusteet ovat selvillä on yhteistyö ja päätöksenteko sujuvaa. Tämän oppaan luettuasi tiedät kaiken tarpeellisen siitä kuinka taloyhtiön hallinnossa asiat hoidetaan lakien ja suosituksien mukaisesti oikein ja tasapuolisella tavalla.
Isännöintiliitto varoittaa taloyhtiöitä kylmästä talouskyydistä
Kevään yhtiökokouskauden lähestyessä taloyhtiön kannattaa käydä läpi tämänhetkinen taloustilanne sekä tulevat korjaushankkeet. Isännöintiliitto ennustaa taloyhtiöiden vastiketasojen nousevan 5–10 prosenttia tänä vuonna. Kulujen noustessa varautumisen merkitys korostuu. Taloyhtiön hoitokulujen nousupaineet muodostuvat tänä vuonna muun muassa energia- ja vesikustannuksista, kiinteistöverosta, vakuutuksista ja mahdollisesta tonttivuokrasta. Kulujen nousu heijastuu suoraan taloyhtiön kassaan. Varsinkin energia- ja vesikustannusten suuret korotukset luovat entistä enemmän painetta taloyhtiöiden talouteen, mutta kaupunkikohtaiset erot ovat myös suuria. – Taloyhtiöiden vastiketasojen odotetaan nousevan pahimmillaan 5–10 prosenttia tänä vuonna. Taloyhtiöiden talous on jo ennestään kovilla ja kylmä kyyti jatkuu, toteaa Isännöintiliiton toimitusjohtaja Mia Koro-Kanerva. – Jos jotain neuvoa taloyhtiöille antaisin, niin nyt jos koskaan varautumisen merkitys korostuu entisestään. Taloyhtiöllä tulee olla riittävä puskuri yllättäviä tilanteita ja kulujen nousua varten. Vastikemaksuja tulee seurata säännöllisesti ja mahdollisiin rästeihin tulee reagoida nopeasti, painottaa Koro-Kanerva. Vaikka taloustilanne on haastava, tarvittavia korjauspäätöksiä ei kannata lykätä liian kauas tulevaisuuteen. Kun taloyhtiö on hyvin hoidettu eli korjaukset on tehty ajallaan ja korjaaminen on suunnitelmallista, varmistetaan lainoituksen saaminen myös tulevien remonttien osalta. – Pelkona on, että taloyhtiöiden korjauspäätöksiä ei tässä taloustilanteessa tehdä riittävän ajoissa ja suunnitelmallisuus puuttuu. Korjausten siirtäminen voi tuntua houkuttelevalta säästötoimelta, mutta oikeasti se on kuin parsisi sukkaa ilman lankaa. Lykkääminen kostautuu siinä vaiheessa, kun korjaus lopulta olisi aivan pakko tehdä eikä pankki enää myönnäkään lainaa taloyhtiön huonosti hoidetun korjaushistorian ja puuttuvan suunnitelmallisuuden vuoksi, sanoo Koro-Kanerva Koska kulujen nousuun on mahdotonta vaikuttaa, kannattaa huomio kiinnittää mahdollisiin säästökohtiin, joita voi löytyä taloyhtiössä esimerkiksi energiankäytön osalta. Taloyhtiön on mahdollista säästää energiaa myös ilman merkittäviä investointeja. Koska lämmön-veden- ja sähkönkulutus ovat suuria menoeriä taloyhtiölle, vastaavasti sieltä saadut pienetkin säästöt voivat olla merkittävä säästö euroissa. Artikkeli Isännöintiliitto varoittaa taloyhtiöitä kylmästä talouskyydistä julkaistiin ensimmäisen kerran Isännöintiliitto.
Lämpöpumput ovat lunastaneet paikkansa yhtenä rivitalojen lämmitysmuodoista – kerrostalot lämpiävät edelleen kaukolämmöllä
Viime vuosina otsikoissa näkynyt energiaremonttibuumi on muuttanut erityisesti rivitalojen lämmitystä Suomessa. Tilastokeskuksen loppuvuodesta 2023 julkaisemat tilastot näyttävät, että rivitaloissa lämpöpumppujen hyödyntäminen on kolminkertaistunut 10 vuodessa. Sen sijaan kerrostalopuolella lämpöpumppuratkaisut eivät ole muuttaneet kaukolämmön asemaa kerrostalojen lämmityksen valtiaana. Isännöintiliitto muistuttaa, että energiatehokkuutta ja päästöttömyyttä voi parantaa monin keinoin myös muuttamatta lämmitystapaa. Kerrostalojen käyttämästä lämmitysenergiasta 86 % on kaukolämmöllä ja 3 % lämpöpumpuilla tuotettua energiaa, kun taas rivitaloissa vastaavat luvut ovat 47 % ja 16 %. Nämä Tilastokeskuksen tuoreimmat luvut kertovat tilanteesta vuonna 2022. Tilastot näyttävät myös kehityksen vuodesta 2008 alkaen. – Vaikka maalämmöstä on puhuttu viime vuosina paljon ja se myös Isännöintiliiton tekemien kyselyjen valossa selvästi kiinnostaa taloyhtiöissä, isoa muutosta ei kuitenkaan kerrostalojen lämmitystavoissa ole tapahtunut. Rivitalokentällä lämpöpumput, kuten maalämpö ja ilmalämpöpumput, ovat selvästi ottaneet paikkansa kolmantena lämmitysmuotona kaukolämmön ja suoran sähkölämmityksen ohella, analysoi Isännöintiliiton vastuullisuuspäällikkö Liina Länsiluoto. Kerrostaloasujien kannalta iso kysymys tulee jatkossakin olemaan kaukolämmön hinta. – Asumisen päästöjen vähentämisessä kaukolämmön siirtyminen pois fossiilisista polttoaineista on kohtalonkysymys Suomelle. Onneksi vihreä siirtymä on jo hyvässä vauhdissa kaukolämmössä ja jopa jo tehty monella pienemmällä paikkakunnalla. Myös suurten kaupunkien kaukolämmön tarjoajien kuten Fortumin ja Helenin investointisuunnitelmat fossiilisista polttoaineista irtautumiseen alkavat olla selkeitä. Energiateollisuuden ennusteet siitä, että kaukolämmön päästöjä saadaan leikattua noin 80 % kuluvan vuosikymmenen aikana, ovat lupaavia, Länsiluoto sanoo. Yksittäisissä taloyhtiöissä voidaan tehdä energiatehokkuuden ja päästöttömyyden parantamiseksi paljon pieniä, hyviä päätöksiä. – Lämmitystavan muutos tai maalämpöremontti eivät ole suinkaan ainoa tapa parantaa energiatehokkuutta ja vähentää päästöjä taloyhtiössä. Esimerkiksi hukkalämmön hyödyntäminen, ikkunoiden tai julkisivun eristyksen parantaminen tai lämmitys- ja ilmanvaihtojärjestelmien älykäs optimointi voivat säästää sekä energiaa että euroja merkittävästi, Länsiluoto kannustaa. Lue lisää Tilastokeskuksen tilastoista >> Artikkeli Lämpöpumput ovat lunastaneet paikkansa yhtenä rivitalojen lämmitysmuodoista – kerrostalot lämpiävät edelleen kaukolämmöllä julkaistiin ensimmäisen kerran Isännöintiliitto.