Parhaillaan on käynnissä taloyhtiöiden yhtiökokoussesonki. Kokouksissa käydään läpi muun muassa edellisen tilikauden tilinpäätös ja vahvistetaan seuraavan kauden budjetti ja vastikkeet. Nousseet kustannukset tietävät taloyhtiöille vaikeitakin päätöksiä, jos osakkaiden talous on ahtaalla jo valmiiksi. Isännöintiliitto on arvioinut, että taloyhtiöiden vastikemaksuissa tulee olemaan nousupainetta 5–10 prosenttia. Yhtiökokouksessa päätetään kaikista taloyhtiön tärkeimmistä asioista. Liian usein taloyhtiön kokoukseen osallistuu vain kourallinen ihmisiä. Tässä on iso ravistelun ja herätyksen paikka. On tärkeää, että osakkaat osallistuvat yhtiökokoukseen ja ovat päättämässä heitä koskevista asioista. – Taloyhtiön yhtiökokous on vieroksuttu paikka, tylsä, turhauttava ja mahdollisesti paikka, jossa ei joko ymmärrä puoliakaan puhutuista asioista tai tuntuu, ettei asioihin voi vaikuttaa. Kuitenkin yhtiökokouksessa päätetään omaisuudesta, joka on suurimmalle osalle osakkaista oman eliniän suurin. Jos sinne ei mene tai ei saa siellä suutaan auki, antaa täysin vapaat kädet toisille päättää asiat. Vaikka kokouksen kulku turhauttaisikin, se on paikka, jossa voi ja pitää kysyä, jos ei ymmärrä ja siellä hallituksella ja isännöitsijällä on velvollisuus vastata, sanoo Isännöintiliiton toimitusjohtaja Mia Koro-Kanerva. Vastikkeen nostoa ei kannata pelätä Viime vuodet ovat olleet taloudellisesti haastavia taloyhtiöille. Kaukolämmön hinta on monissa kaupungeissa voinut parissa vuodessa lähes tuplaantua, kiinteistövero ja vesimaksut ovat nousseet myös merkittävästi. Tällöin hyvä varautuminen ja seuranta korostuvat. – Jos antaisin kolme täsmävinkkiä taloyhtiöiden hallituksille, ne olisivat: uskaltakaa laatia taloyhtiön budjetti hieman yläkanttiin niin, että jää väljyyttä mahdollisille yllätyksille, huolehtikaa taloyhtiön puskurit kuntoon ja seuratkaa hallituksen kokouksissa budjetin toteutumista säännöllisesti. Säännöllisellä seuraamisella voidaan reagoida oikea-aikaisesti ja nopeasti, jos budjetti on ylittymässä ja tarvitaan vahvistavia tai tasapainottavia toimia, summaa Koro-Kanerva. – Oma asiansa on sitten se, jos isännöitsijä ja taloyhtiön hallitus ovat valmistelleet hyvin laaditun budjetin, jossa on otettu huomioon myös joustovara, mutta osakkaat vastustavat vastikkeen nostoa. Ensiarvoisen tärkeää onkin, että osakkaat ymmärtävät tehdä yhtiökokouksessa päätökset, jotka aidosti vastaavat ennakoitua kustannustasoa ja uskaltavat nostaa vastiketasoa, kun tarve siihen on. On kuitenkin kaikkien osakkeenomistajien etu ja vastuu turvata taloyhtiön maksukyky, huomauttaa Koro-Kanerva. Ei avointa piikkiä auki Lähiaikoina julkisuudessa on nostettu esille vaihtoehto, jossa taloyhtiön hallitukselle voitaisiin antaa valtuudet nostaa yhtiövastiketta kesken tilikauden ilman erillistä yhtiökokousta. – Tämä on sinänsä ajatuksena ihan hyvä, mutta siihen liittyy muutamia haasteita. Hallitukselle ei ole tarkoituksellista antaa täysin vapaita käsiä vastiketason määrittämisen suhteen, vaan valtuutuspäätöksessä olisi syytä olla jokin katto korotuksille sekä myös perusteet, milloin korotus voidaan tehdä, sanoo Koro-Kanerva. – Koska valtuuksien myöntäminen hoitovastikkeen osalta on suhteellisen vaikeaa, parempi vaihtoehto on pyrkiä ennakoimaan muutoksia jo yhtiökokouksessa ja määritellä jo silloin budjetti sellaiseksi, että tilaa yllätyksille on. Muutoinkin olisi erittäin olennaista, että vastiketaso varmistaisi myös sen, että yhtiöllä olisi koko ajan 3–4 kk hoitovastikekertymä puskurina, summaa Koro-Kanerva. Artikkeli Osallistu taloyhtiön yhtiökokoukseen tai muut päättävät omaisuudestasi julkaistiin ensimmäisen kerran Isännöintiliitto.
Haaveissa ilmalämpöpumppu kesäksi – toimi nyt
Viime kesien lämpöaallot ovat saaneet monet hankkimaan asuntoonsa viilennystä ilmalämpöpumpulla. Suurin buumi saattaa olla ohitse, mutta joka tapauksessa ilmalämpöpumpun hankinnassa kannattaa olla ajoissa liikkeellä. Jos ilmalämpöpumpun haluaa omaan asuntoonsa asennuttaa ennen tulevaa kesää, on hyvä toimia nyt. Osakkaalla on oikeus asennuttaa huoneistoparvekkeelleen ilmalämpöpumppu, ellei siitä aiheudu taloyhtiölle tai toiselle osakkaalle kohtuutonta haittaa. Taloyhtiö ei voi kategorisesti ilmalämpöpumppujen asentamista kieltää, vaan asennuksen hyötyjä ja haittoja on aina arvioitava tapauskohtaisesti. – Vaikka osakkaalla on lähtökohtaisesti oikeus asennuttaa ilmalämpöpumppu parvekkeelleen, tulee silti aina muistaa, että ennen asennukseen ryhtymistä pitää tehdä muutostyöilmoitus ja odottaa, että se ehditään käsitellä. Taloyhtiö voi asettaa asennukselle ehtoja, joita osakkaan on noudatettava, painottaa Isännöintiliiton johtava lakiasiantuntija Jenni Valkama. Moni unohtaa laitteen huollon – ei kannattaisi Kun ilmalämpöpumppu on asennettu, moni unohtaa sen olemassaolon. Tai pumppua kyllä käytetään säännöllisesti viilentämiseen, mutta sen huoltoa ei muisteta tehdä. – Ilmalämpöpumppua tulee huoltaa säännöllisesti. Ihan ensimmäiseksi on hyvä tutustua laitteen valmistajan ohjeisiin ja noudattaa niitä. Kun laite on säännöllisesti huollettu, laite toimii niin kuin sen pitää eikä yleensä aiheuta harmia, kertoo Valkama. – Jos osakas on asennuttanut laitteen, hänen vastuullaan ovat laitteen ylläpitotoimet, kuten esimerkiksi suodattimien ja ulkoyksikön puhdistus. Kuitenkin varsinainen huolto kuuluu aina ammattilaiselle, Valkama painottaa. Ilmalämpöpumpun kunnon seuranta säännöllisesti on tärkeää myös siksi, että laitteen kondenssivesi voi väärään paikkaan kulkeutuessaan aiheuttaa vaurioita rakenteille. – Ilmalämpöpumppu voi aiheuttaa kosteusvaurion, jos kondenssivedet eivät poistu suunnitellusti. Kunnossapidon laiminlyönnistä aiheutuvat vauriot ovat osakkaan vastuulla, jos kyseessä on osakkaan muutostyönä asennuttama laite, kertoo Valkama. Ilmalämpöpumpun omistajan on hyvä muistaa tarkastaa myös ulkoyksikkö ennen viilentämisen aloitusta keväällä. Ulkoyksikkö voi tukkeutua lehdistä, roskista ja jopa yllättävistä asioista. – Olen kuullut myös tapauksesta, jossa lintu oli tehnyt pesän ulkoyksikön suojakuoreen, joten on hyvä tarkastaa ja huoltaa sisäyksikön lisäksi myös ulkoyksikkö, vinkkaa Valkama. Artikkeli Haaveissa ilmalämpöpumppu kesäksi – toimi nyt julkaistiin ensimmäisen kerran sivustolla Isännöintiliitto.
Pelättyä pakkoremonttien aaltoa ei ole näköpiirissä – energiatehokkuuden parantamisessa riittää silti töitä
Rakennusten energiatehokkuusdirektiivin (EPBD) uudistus on pompahdellut uutisissa maaliskuussakin, kun asia etenee EU-elimissä. Voimaantulo ja konkreettiset vaatimukset taloyhtiöille tarkentuvat myöhemmin. Viime keväänä väläyteltyä pakkoremonttien aaltoa ei ole enää näköpiirissä, mutta kansallisella tasolla energiatehokkuuden parantamisen tavoitteet ovat edelleen kovat. Asumisen päästöttömyyden tavoittelussa Suomi on hyvässä vauhdissa. Rakennusten energiatehokkuusdirektiivi (EPBD) etenee EU-elinten käsittelyssä. Euroopan parlamentti hyväksyi rakennusten energiatehokkuusdirektiivin päivityksen tiistaina 12.3.2024. Prosessi jatkuu edelleen jäsenmaita edustavan neuvoston hyväksynnällä. Direktiivin päivityksen ennakoidaan tulevan virallisesti voimaan loppukeväästä. Tämän jälkeen direktiivi siirtyy kansallisen toimeenpanon vaiheeseen, jossa kansallisesti täsmennetään vaikutukset suomalaiseen lainsäädäntöön. Konkreettisten lakimuutosten arvioidaan astuvan voimaan Suomessa vuoden 2026 alusta. Vaikka vaatimukset taloyhtiöille tarkentuvat vielä kansallisen valmistelun myötä, on selvää, että pelätyimmät skenaariot pakkoremonttien aallosta eivät ole toteutumassa. – Vielä vuosi sitten valmistelussa olleet direktiiviluonnokset olivat yksittäisiä taloyhtiöitä kohtaan huomattavasti yksityiskohtaisempia ja velvoittavampia. Isännöintiliitto työskenteli yhdessä monien muiden suomalaisten toimijoiden sekä eurooppalaisen CEPI-kattojärjestö kanssa voimakkaasti sen eteen, että kansallista liikkumavaraa saatiin direktiiviin suunniteltua enemmän. Nyt luvassa ei ole pakkoremontteja yksittäisille taloyhtiöille, ja esimerkiksi kaukolämmön merkitys suomalaisessa mallissa, aurinkoenergian heikompi kannattavuus pohjoisessa verrattuna Keski-Eurooppaan sekä taantuvien alueiden tilanne on saatu aiempaa paremmin huomioitua direktiivitekstissä, Isännöintiliiton vastuullisuuspäällikkö Liina Länsiluoto kuvailee. Kuitenkin direktiivi asettaa edelleen kovat tavoitteet energiatehokkuuden parantamiselle kansallisesti. Tämänhetkisen direktiivitekstin mukaan olemassa olevan asuinrakennuskannan energiankulutusta pitää vähentää 16 % vuoteen 2030 mennessä verrattuna vuoden 2020 tasoon. 55 % tästä parannuksesta tulee saavuttaa parantamalla heikoimmissa energialuokissa olevia rakennuksia. – Se, miten tämä käytännössä saavutetaan, minkälaisia vaatimuksia esimerkiksi korjausrakentamiselle asetetaan kansallisesti ja mitä tukijärjestelmiä tähän tulee, selviää vasta kansallisen valmistelun myötä. Suomi on kuitenkin kautta linjan korostanut, ettei muutoksista saa syntyä kohtuuttomia kustannuksia kotitalouksille ja että rakennuksia tulee voida korjata oikea-aikaisesti ja kustannustehokkaasti. Olemme luottavaisia siihen, että nyt lainsäädännöllä ohjataan tekemistä oikeaan suuntaan: kohti kestävää, päästötöntä ja fiksusti energiatehokasta asumista, Länsiluoto sanoo. Länsiluoto näkee positiivisena, että vaatimukset eivät koske joka ikistä taloyhtiötä vaan energiatehokkuutta tarkastellaan kansallisella tasolla. – Tilanteessa, jossa osa Suomesta tyhjenee ja osalla taloyhtiöistä on isoja rahoitusvaikeuksia, eivät koko kiinteistökantaa koskevat remonttivelvoitteet olisi fiksuja. Kohdistetaan korjaukset sinne, missä tarvitaan, ja uskalletaan sitten vaikka purkaa osa kannasta, Länsiluoto sanoo. Tavoitteena päästötön rakennuskanta 2050 Rakennusten energiatehokkuusdirektiivin tavoitteena on parantaa rakennusten energiatehokkuutta, lisätä uusiutuvan energian käyttöä, tukea liikenteen päästöttömyyttä ja EU:n energiaomavaraisuutta. Keskeinen tavoite on koko rakennuskannan päästöttömyys vuonna 2050 – uudisrakentamisessa päästöttömyyttä tavoitellaan jo kuluvan vuosikymmenen aikana. – Suomi on asumisen päästöttömyyden osalta hyvässä muutosvauhdissa. Kaukolämmöllä tuotetaan 86 % suomalaisten kerrostalojen lämmityksestä, ja sen tuotanto muuttuu ennusteiden mukaan lähes hiilineutraaliksi jo kuluvan vuosikymmenen aikana. Sähköntuotanto on meillä jo pitkälti päästötöntä. Rakennusten käytönaikaisista päästöistä nipistetään leijonanosa näillä muutoksilla. Tilanne on aivan toinen monissa Keski-Euroopan maissa, joissa asunnot lämpiävät monin paikoin maakaasulla, Länsiluoto kuvaa. Asuinrakennusten päästöistä 20–40 % muodostuu rakennusvaiheessa, 60-80 % käytön aikana. Uudis- ja korjausrakentamisen päästöt ratkaistaan pitkälti rakennusmateriaalien kehittämisellä tai kiertotalouden lisääntymisellä. – Taloyhtiön roolina näissä asioissa on ymmärtää ostaa päästöttömiä ja energiatehokkaita palveluja ja ratkaisuja, olipa kyse sitten lämmityksestä, kiinteistösähköstä, korjausrakentamisesta tai muista palveluista. Jokaisen hankinnan ja korjauksen yhteydessä kannattaa kysyä, miten voimme tässä edistää energiatehokkuutta, päästöttömyyttä ja vielä ilmastonmuutokseen sopeutumistakin. Näiden tavoitteiden avulla mennään sitten jo oikeaan suuntaan myös direktiivin vaatimusten toteuttamisessa, Länsiluoto tiivistää. Muutama poiminta direktiivin sisällöstä: • Vaatimukset uudisrakentamiselle kovia, mutta linjassa rakennusliikkeiden kehityksen kanssa • Koko rakennuskannalle tavoitteeksi päästöttömyys 2050 • Tarkastelu kansallisella tasolla, ei rakennuskohtaisesti • Kannustaminen energiatehokkuuteen, aurinkosähköön, sähköautojen latauspaikkojen, pyörien säilytyspaikkojen ja automaation lisäämiseen • Monet vaatimukset olemassa olevalle kannalle toteutettava direktiivin mukaan, kunhan ne ovat teknisesti ja taloudellisesti saavutettavissa. • Painetta kansallisille ja EU-rahoitusmalleille Lue lisää esimerkiksi: Apua energiatehokkuuden edistämiseen: Taloyhtiön energia- ja ilmastoasiat – Isännöinnin opas >> Ympäristöministeriö: Rakennusten energiatehokkuusdirektiivi >> Talotekniikka-lehti: Energiatehokkuusdirektiivi tuo mukanaan talotekniikkaa koskevia tarkennuksia >> Artikkeli Pelättyä pakkoremonttien aaltoa ei ole näköpiirissä – energiatehokkuuden parantamisessa riittää silti töitä julkaistiin ensimmäisen kerran sivustolla Isännöintiliitto.
Luvassa helpotusta taloyhtiöiden tiedoksiantovelvoitteeseen – kaivattu uudistus varsinkin Itä-Suomen taloyhtiöille
Asunto-osakeyhtiölakityöryhmä on saanut valmiiksi välimietinnön, joka koskee hallintaanottomenettelyyn liittyvien tiedoksiantojen helpottamista niissä tilanteissa, joissa osakkeenomistaja on ulkomailla tavanomaisten tiedoksiantokeinojen tavoittamattomissa. Muutoksella halutaan helpottaa esimerkiksi Itä-Suomen taloyhtiöiden tilannetta, jotka eivät voimassa olevan lain puitteissa pysty turvautumaan hallintaanottomenettelyyn osakkaan asuessa Venäjällä. Isännöintiliitto on ajanut pitkäjänteisesti tiedoksiantomenettelyn helpottamista isännöintialalta saadun palautteen pohjalta. Lain päivittämisen tavoitteena on muuttaa asunto-osakeyhtiölakia siten, että huoneiston ottaminen taloyhtiön hallintaan esimerkiksi maksulaiminlyöntien takia on mahdollista sellaisessakin tilanteessa, jossa nykysääntelyn mukaisia tiedoksiantokeinoja ei ole mahdollista käyttää. Hallintaanottomenettelyssä on noudatettava tarkasti asunto-osakeyhtiölain säännöksiä. Tällä hetkellä hallintaanotto ei ole mahdollinen, jos varoitusta ja yhtiökokouksen päätöstä ei pystytä antamaan vastaanottajalle laissa säädetyllä tavalla tiedoksi. Tiedoksiannot voivat estyä esimerkiksi sen takia, että kohdevaltioon ei ole saatavilla tarvittavia posti- tai kuriiripalveluita, eikä asiakirjoja voida toimittaa sähköisesti. – Käytännön ongelmat liittyvät tällä hetkellä erityisesti Venäjällä asuviin osakkeenomistajiin, joita erityisesti Itä-Suomen alueella sijaitsevissa asunto-osakeyhtiöissä on runsaasti. Jos tällainen omistaja jättää yhtiövastikkeet maksamatta, ei taloyhtiöllä ole käytettävissään tehokasta keinoa puuttua maksulaiminlyönteihin, mikä voi pahimmillaan johtaa nopeastikin taloyhtiön merkittäviin maksuvaikeuksiin, Isännöintiliiton johtava lakiasiantuntija Jenni Valkama kuvailee tilannetta. Esitys etenee lausuntokierroksen jälkeen eduskuntakäsittelyyn todennäköisesti toukokuussa. Välimietinnön jälkeen työ jatkuu Välimietinnön laatimisen jälkeen työryhmän toimikausi jatkuu 31.5.2025 asti. Työryhmän tehtävä on valmistella ehdotus asunto-osakeyhtiölain muuttamisesta muun muassa hallitusohjelmaan liittyvien tavoitteiden saavuttamiseksi. Hallitusohjelman mukaan asunto-osakeyhtiölaki päivitetään ja lisäksi helpotetaan muun muassa häiriötilanteisiin puuttumista. Isännöintiliiton johtava lakiasiantuntija Jenni Valkama on työryhmän jäsen. – Isännöinti on päivittäin tekemisissä taloyhtiöiden häiriötilanteiden kanssa ja on hyvin perillä lainsäädäntöön liittyvistä muutostarpeista. On todella hienoa, että isännöintialan ääntä kuullaan ja saamme olla mukana tässä merkittävässä työssä kohti parempaa taloyhtiöasumista, Valkama kertoo. Artikkeli Luvassa helpotusta taloyhtiöiden tiedoksiantovelvoitteeseen – kaivattu uudistus varsinkin Itä-Suomen taloyhtiöille julkaistiin ensimmäisen kerran sivustolla Isännöintiliitto.
Yhä useampi taloyhtiö keikkuu kuilun reunalla
Jopa pääkaupunkiseudulla on taloyhtiöitä, jotka huojuvat uhkarohkeasti maksukyvyttömyyden rajoilla. Ahdingon aiheuttaa se, että vastikkeita ei ole haluttu nostaa kuluja vastaavalle tasolle vaan on jääräpäisesti pidetty kiinni vuosikausia liian alhaisista vastikkeista. Taloyhtiöiden talousahdinko ei koske vain syrjäseutuja. Pääkaupunkiseudullakin on taloyhtiöitä, jossa edes juoksevia kuluja ei pystytä taloyhtiön kassasta hoitamaan, koska vastikkeita ei ole nostettu kuluja kattavalle tasolle isännöitsijän ehdotuksen ja laskelmien mukaisesti. – Eräässäkin pääkaupunkiseudulla sijaitsevassa taloyhtiössä hoitovastiketta ei ole nostettu isännöitsijän esityksistä huolimatta kymmeneen vuoteen ja kun lyhyen ajan sisään on tullut muutama vesivahinko, on taloyhtiön jo vuosia supistuneet vastikepuskurit syöty hetkessä ja pakollisia lämmitys-, vesi- ja sähkölaskuja on rästissä. Nyt hoitovastike pitäisi yli tuplata, jotta taloyhtiö voisi maksaa juoksevat kulunsa. Kun lisäksi korjauksia on paljon tekemättä, on tulevaisuudenkin talousnäkymät heikot”, kertoo Isännöintiliiton toimitusjohtaja Mia Koro-Kanerva. Kaukolämmön hinta on voinut kaupungista riippuen parissa vuodessa lähes tuplaantua, kiinteistövero ja vesimaksut nousseet myös merkittävästi. Toki hintojen nousuissa on nyt entistä isompia paikkakuntakohtaisia eroja. Tilanteessa korostuu niin taloyhtiön kuin sen osakkaiden maksukyvyn joustaminen ja suunnitelmallisuus. Isännöintiliitto on suositellut, että taloyhtiöllä olisi vähintään 3-4 kuukauden hoitovastikekertymä tilillään puskurina ja yhtiökokouksen vastikkeennostoesitykset tulisi ottaa tosissaan. – Osakkaat vastustavat vastikkeennostoja, koska pelkäävät, ettei heillä ole niihin varaa. Yhteisvastuu taloyhtiössä tarkoittaa kuitenkin, että jokaisen osakkaan vastuulla on huolehtia yhtiön maksukyvystä. Pahimmassa tapauksessa esimerkiksi yllättävä iso vesivahinko saattaa suistaa taloyhtiön konkurssiin, jos yhtiön tilillä ei ole rahaa, yhtiö ei saa lainaa ja osa osakkaista on maksukyvyttömiä. Siinä on turhan helposti konkurssin ainekset kasassa. Tämä romahduttaa osakkaan oman rahapussin lisäksi myös asunnon arvon, toteaa Koro-Kanerva. Ylimääräiset vastikkeet ovat laastari avohaavaan Joissain taloyhtiöissä liian alhaisesta vastikemäärästä aiheutunutta huonoa taloutta on paikattu keräämällä ylimääräisiä vastikkeita. Osakkaan oman talouden suunnittelun kannalta lisävastikkeet ovat aina kuitenkin yllättävän iso meno ja siksi huonompi vaihtoehto kuin suunnitelmallisuus. Lisäksi ylimääräiset vastikkeet ovat huono signaali pankeille. Ylimääräisten vastikkeiden kerääminen etenkin toistuvasti on selkeä viesti pankeille taloyhtiön huonosta suunnitelmallisuudesta ja siksi punainen lippu lainansaannin kannalta, varoittaa Koro-Kanerva. – Yksi taloyhtiön hallinnon tärkeimmistä tehtävistä on huolehtia yhtiön lainansaantivalmiudesta. Siihen vaikuttaa tekemättömien korjausten lisäksi yhtiön korjaushistoria ja korjaussuunnitelmat ja niiden dokumentointi, se, että yhtiön talous ei ole jatkuvasti alijäämäinen ja että vastikerästejä ei ole. Tämä kaikki vaatii suunnittelua ja hoito- ja pääomavastiketason pitämistä oikealla tasolla, summaa Koro-Kanerva. Artikkeli Yhä useampi taloyhtiö keikkuu kuilun reunalla julkaistiin ensimmäisen kerran sivustolla Isännöintiliitto.
Taloyhtiön seinään ilmestyi graffiti – Mitä pitää tehdä?
Graffitienpoiston erikoismies. Sellaiseksi voisi tituleerata oululaisen Merantin palveluesimies Antti Rimpeläistä. – Niinkin voisi sanoa. Olen vuodesta 2006 lähtien ollut nykyisessä työssäni. Harvoin olen enää kentällä graffiteja poistamassa, mutta minä olen se jolle soitetaan, kun tulee sotkujen kanssa kinkkinen tilanne, Rimpeläinen nauraa. Rimpeläinen ymmärtää hyvin, että seiniin ilmestyvät sotkut ja töhryt ovat taloyhtiöille iso riesa. – Kyllähän töhryt vaikuttavat siihen, miltä taloyhtiö näyttää ulospäin. Siksi suosittelen poistamaan sotkut heti, ennen kuin niiden rinnalle ilmestyy uusia. Rimpeläisen mukaan on ihan tunnettu ilmiö, että yhden sotkun viereen ilmaantuu pian toinen, jos sitä ei poisteta. Miten osakkaan sitten kannattaa toimia, jos huomaa yhtiön omaisuutta sotketun? – Ilmoitus isännöitsijälle heti. Kannattaa räpsäyttää töhrystä myös kuva ja liittää se viestiin. Kuvasta näkyy heti, onko kyse pienestä tägistä vai isommasta monivärimaalauksesta, ja tästä on hyötyä töhryjä poistavalle ammattilaiselle. Pintamateriaali vaikuttaa myös olennaisesti sotkun poistamiseen, ja senkin näkee yleensä hyvin kuvasta. Näiden tietojen perusteella tiedetään, millaisilla välineillä ja kemikaaleilla puhdistusta kannattaa lähteä kokeilemaan. Pelkkä päällemaalaus on harvoin hyvä vaihtoehto Rimpeläisen mukaan graffiti pystytään useimmiten poistamaan, vaikka poisto onkin seinälle kova rasitus. – Päätyövälineet ovat kemikaalit ja kuumapainepesu. Lähdemme aina kokeilemaan puhdistusta seinälle hellävaraisimman tavan mukaisesti. Ei ole toivottavaa, että seinä vaurioituu graffitinpesusta niin, että siinä ilmenee ongelmia myöhemmin. Näin voi Rimpeläisen mukaan käydä, jos pesua lähdetään tekemään pakkasella. – Jos seinäpinta ei ehdi päivän aikana kuivaa ja tulee pakkasyö, seinä rapsahtaa jäähän. Tämä aiheuttaa pakkasrappaumaa, ja näin mennään seinän kunnostuksen suhteen ojasta allikkoon. Pahimmassa tapauksessa seinä voi alkaa myöhemmin jopa murenemaan. Tyypillisimpiä, mutta asiantuntijan mukaan myös tympeimpiä, puhdistettavia ovat huokoiset seinäpinnat. Kemikaalipesulla graffiti ikään kuin nostetaan ylös huokoisesta betonista ja poistetaan. Päälle maalaaminen voisi tuntua yksinkertaiselta ja edulliselta keinolta peittää graffiti, mutta Rimpeläinen toppuuttelee. – Useinkaan emme tiedä töhryistä, millä maalilla tai tussilla ne on maalattu. On hyvin tyypillistä, että päällemaalaus alkaa puolen vuoden kuluttua hilseillä, ja näin ollen töhry ilmestyy uudestaan esiin. Kemikaalipesun jälkeen päällemaalaus voidaan tehdä, ja Rimpeläisen mukaan joskus joudutaankin tekemään. – Tällöin siistein jälki syntyy, kun maalataan isompi, selkeä alue. Uusi maalaus erottuu aina jonkin verran vanhasta seinästä, johon kertyy vuosien myötä katupölyä ja muuta likaa. Paranna valaistusta Hämärtyvä syksy on Rimpeläisen mukaan töhrijöiden kulta-aikaa. – Yksi hyvä keino ehkäistä töhryjen syntymistä onkin parantaa pihan valaistusta. Rimpeläinen suosittelee yhtiön pimeisiin nurkkiin myös suoja-ainekäsittelyä, jonka vaikutus kestää viitisen vuotta. – Suoja-aineella helpotetaan ja nopeutetaan huomattavasti graffitin poistoa. Kyseessä on niin sanottu uhrautuva aine, eli graffitinpoiston jälkeen suoja-ainekäsittely pitää uusia. Kannattaako sotkua lähteä poistamaan omin neuvoin? – En suosittele. Monet markettiaineet saattavat vain pahentaa tilannetta. Toimi näin töhryjen kanssa Ilmoita uudesta töhrystä heti isännöitsijälle. Liitä mukaan kuva. Sopikaa hallituksessa, että töhryt poistetaan heti. Töhry houkuttelee uusia töhryjä. Poistattakaa sotkut ammattilaisella. On tärkeää edetä seinälle hellävaraisimman keinon mukaan, jotta vältytään tulevilta vaurioilta. Graffitin poisto on seinälle kova rasitus. Helppo graffitien ehkäisykeino on parantaa pihan valaistusta. Myös suojakäsittelyn voi tehdä. Käsittelyn vaikutus kestää noin viisi vuotta. Yksittäisen graffitin poisto maksaa muutaman satasen. Poistot tehdään yleensä tuntityönä. Artikkeli Taloyhtiön seinään ilmestyi graffiti – Mitä pitää tehdä? julkaistiin alunperin sivustolla Kotitalo.
Tärkeimmät tärpit yhtiökokoukseen
Postiluukustasi kolahtaa kutsu taloyhtiösi yhtiökokoukseen kevään aikana, joillakin se kilahtaa sähköpostiin. Kutsun liitteenä on paksu paperinippu. Tässä sinulle tärpit neljästä eri dokumentista, joita kannattaa tarkastella etukäteen ennen kokousta. Lukaise ensin tilinpäätöksen toimintakertomus, jossa on kerrottu pääasiat taloyhtiöstä ja edellisestä vuodesta. Ota sitten käteesi numeronippu eli tilinpäätös. Tilinpäätöksessä on runsaasti tietoa: itse tilinpäätösdokumentin lisäksi ainakin talousarviovertailu ja tase. Itse katsoisin luvut talousarviovertailusta eli vertaisin lukuja edelliseen vuoteen. Näin saa selville, ovatko menot nousseet tai onko joissain asioissa saatu säästöjä aikaiseksi. Jos numerot vilisevät silmissäsi, katso ainakin seuraavat asiat: Tuotot eli tulot: Taloyhtiö saa tulonsa pääosin osakkaiden maksamista vastikkeista ja käyttökorvauksista, mahdollisesti myös vuokrista. Nämä tulot on riitettävä taloyhtiön pyörittämiseen eli katettava menot. Menoista korjausten ja huollon sekä hallinnot kulut kiinnostavat yleensä eniten. Tänä päivänä energia-asiat ovat entistä tärkeämpiä. Joten katso myös energiaan liittyvät luvut: lämmityksen, kiinteistösähkön ja vedenkulutuksen kustannukset. Voisiko niistä saada säästöjä? Jos yhtiössäsi on tehty iso urakka, kustannukset näkyvät tilinpäätöksestä. Onko kuluissa jokin asia, joka mietityttää sinua? Joku muukin saattaa ihmetellä samaa asiaa, joten tee palvelus, ja kysy isännöitsijältä kokouksessa. Kolmas tärkeä tilinpäätöksen dokumentti on vastikerahoituslaskelma. Laskelmista näet vastikkeiden ja kulujen erotuksen. On hyvä, jos vastikelaskelma osoittaa ylijäämää, jotta taloyhtiöllä on rahaa myös yllättäviä menoja varten. Jos laskelma osoittaa alijäämää, se tarkoittaa useimmiten, että vastiketta on seuraavana vuonna nostettava. Neljännestä paperista, taseesta, näet, kuinka paljon taloyhtiöllä on varoja ja velkaa. Tase ei välttämättä kerro rakennusten ja kaluston todellista arvoa. Taloyhtiön kirjanpidollinen arvo voi olla puoli miljoonaa, kun kiinteistön todellinen arvo on moninkertainen. Viimeisimpänä mutta ei vähäisimpänä asiana yhtiökokouksessa on uuden hallituksen valinta. Oletko itse kiinnostunut? Ole rohkea. Hallitustyö ei vaadi erityisosaamista, vaan tärkeää on olla kiinnostunut taloyhtiön asioista ja niiden edistämisestä. Tai onko mielessäsi hyvä ehdokas? Keskustele ehdokkuudesta hänen kanssaan. Voit jutella ehdokkaastasi etukäteen myös isännöitsijälle tai nykyiselle puheenjohtajalle. Artikkeli Tärkeimmät tärpit yhtiökokoukseen julkaistiin alunperin sivustolla Kotitalo.
Tiktok-asuminen haastaa perinteisen asumisen mallin
Nopeus ja vaihtuvuus ovat muodostuneet ilmiöksi myös asumisessa. Jos ennen ostettiin oma asunto ja asuttiin siinä 20–50 vuotta, on kierto nyt vuosien sijaan parhaimmillaan tai pahimmillaan kuukausia. Isännöitsijöiden puheista on noussut mielikuva niin sanotusta tiktok-asumisesta, joka on nopeaa ja syklistä ja joka tuo taloyhtiöihin uusia haasteita. Työpaikoilla syklinen vaihtuvuus on jo tunnistettu. Entiset koko elämän mittaisen työurat ovat historiaa ja työpaikkaa halutaan ja joudutaan vaihtamaan useita kertoja työuran aikana. Yksittäisen asukkaan kannalta nopeat muutokset asunnosta ja paikasta toiseen voivat olla hyvä vaihtoehto ja tuoda haluttua vaihtelua sekä vapautta elämään. Kuitenkin, jos asuminen on kovin lyhytaikaista, osakkaat eivät välttämättä halua sitoutua pitkäjänteiseen taloyhtiön ylläpitoon ja kehittämiseen samalla tavalla kuin ennen. – Tiktok-asumisella tarkoitetaan tätä nopeaa asumissykliä, jatkuvaa muutosta, joka poikkeaa merkittävästi aiemmin totutusta pidemmän ajan juurtumisesta tiettyyn omaan asuntoon. Kun on tiedossa, että samassa asunnossa ja taloyhtiössä asutaan vain lyhyt ajanjakso, kiinnostusta taloyhtiön pitkäjänteiseen kehittämiseen ei yleensä ole. Oman taloyhtiön yhteisö, kokoukset, talous kuin korjauksetkin jäävät helposti vieraaksi eikä niiden eteen nähdä vaivaa tai niihin haluta sijoittaa omia varoja, kertoo Isännöintiliiton toimitusjohtaja Mia Koro-Kanerva. – Jo nyt on tullut kentältä viestiä, että jos yhtiökokouksessa isännöitsijä kysyy käsiäänestyksellä, kuinka moni osakkaista ajattelee asuvansa taloyhtiössä vielä 20 vuoden kuluttua, käsiä ei juuri nouse ja jos nousee, kyse on vanhemmista henkilöistä. Isännöitsijän ja taloyhtiön elinkaaren näkökulmasta kuitenkin 20 vuottakin on vielä aika lyhyt aikajänne, selventää Koro-Kanerva. Lainansaanti varmistettava Tässä taloustilanteessa taloyhtiöiden on yhä tärkeämpää huolehtia pitkäjänteisestä ja suunnitelmallisesta kehittämisestä ja korjaamisesta, jotta yhtiön arvo, mutta myös vakuusarvo säilyvät ja yhtiö säilyy pankille lainoituskelpoisena. Pitää siis varautua tuleviin korjauksiin, yllättäviin kuluihin sekä kustannusten nousuun ja arvioida taloyhtiön taloudellisia riskejä. – Pahimmillaan yhteentörmäys tiktok-osakkaiden ja pitkäaikaisemmin sitoutuneiden välillä voi johtaa siihen, että taloyhtiössä ei saada eteenpäin tarvittavia korjauksia oikeaan aikaan, vakuutusmaksut nousevat, pankkien näkökulmasta vakuusarvo laskee, lainoittaminen muuttuu mahdottomaksi tai kalliimmaksi ja yhtiön arvo asuntomarkkinoilla heikkenee , summaa Koro-Kanerva. Artikkeli Tiktok-asuminen haastaa perinteisen asumisen mallin julkaistiin ensimmäisen kerran sivustolla Isännöintiliitto.
Miksi kerrostalon patteri pitää ääntä?
Jyväskyläläisen LVIS-asennusliike Teemun talotekniikan yrittäjä Teemu Remes suosittelee lämmitysverkoston meluhaittojen ehkäisyyn lämmitysjärjestelmän säännöllistä huoltoa ja osien oikea-aikaista uusimista. Huolto- ja korjaustoimenpiteet hän vinkkaa tekemään ennen lämmityskauden alkua. Keskeiseksi huoltotoimeksi Remes laskee lämpöpatterien ja putkiston ilmaamisen silloin, kun järjestelmään on kertynyt ilmaa. Vesikiertoinen lämmönjakoverkosto kaipaa ajoittain myös tasapainottamista. Toimenpide on tarpeen tehdä vähintään 20 vuoden välein sekä tilanteissa, joissa patteriventtiilit tai patterit on uusittu tai rakennuksen lämmöneristykseen on tehty muutoksia. – Ilmauksessa verkostossa kiertävästä vedestä poistetaan ilma ja tasapainotuksessa säädetään veden virtaama sopivaksi. Näin patterien pulputus ja veden liiallisen virtaaman aiheuttamat kohinat katoavat. Samalla asuntojen ja huoneiden välillä olevat lämpötilaerot poistuvat ja lämmittäminen on energiatehokkaampaa, Remes kertoo. Lämmitysjärjestelmästä aiheutuvat häiritsevät äänet voivat liittyä myös kiertovesipumpun tai muiden lämmitysjärjestelmän osien kannakointeihin. Jos meluongelmia esiintyy uuden laitteen asennuksen jälkeen, syynä voivat olla laitteiden kiinnitysten aiheuttamat runkoäänet. – Esimerkiksi kiertovesipumpun käyttöäänet voivat siirtyä kannakointien kautta talon rakenteisiin ja siitä edelleen asuntoihin. Kiertovesipumppujen kiinnityksissä olisikin syytä käyttää kumipäällysteisiä kannakkeita. Artikkeli julkaistiin alunperin nimellä Mikä on pielessä, jos patteri metelöi? sivustolla Kotitalo.
Kaukolämmön hinta vaikuttaa rajusti maalämpöhankkeiden kannattavuuteen
Kun taloyhtiössä mietitään maalämpöön siirtymistä, yhtenä perusteena on usein maalämmön tuoma säästö. Koska maalämmön kannattavuuteen vaikuttavat muun muassa kaukolämmön hinta paikkakunnalla, sähkön hinta ja mahdollisen lainan korkokulut, kannattaa taloyhtiön ennen hankkeeseen ryhtymistä tilata kannattavuudesta puolueettomat laskelmat. Kannattaisiko meidän taloyhtiömme vaihtaa maalämpöön? Jos kysymys nousee esiin taloyhtiön yhtiökokouksessa, kannattaa asiaan ottaa aikalisä ja tilata kunnon laskelmat asiasta. – Monimutkaiseen kysymykseen ei ole mitään kaikille taloyhtiöille pätevää vastausta. Maalämmön kannattavuuteen vaikuttavat muun muassa kaukolämmön hinta paikkakunnalla, sähkön hinta sekä tarvittavan lainarahan määrä ja korkokulut. Näitä kaikkia pitäisi pystyä arvioimaan myös tulevaisuuden osalta jollain tasolla, kertoo Isännöintiliiton vastuullisuuspäällikkö Liina Länsiluoto. Koska hankkeiden kannattavuuden laskennassa on monta muuttujaa, Länsiluoto kehottaa käyttämään laskelmien teossa asiaan perehtynyttä ulkopuolista asiantuntijaa. – Laskelmien pohjaksi tulisi arvioida muun muassa kiinteistön todellista energiantarvetta, tarvittavien maalämpökaivojen määrää sekä kiinteistön sähkönkulutuksen kasvua. Näiden arviointiin tarvitaan yleensä ulkopuolista energia-asioiden asiantuntijaa, Länsiluoto sanoo. Kaukolämmön hinta vaikuttaa kannattavuuteen dramaattisesti Paikallisen kaukolämmön hinta vaikuttaa maalämpöremontin kannattavuuteen suuresti, toisessa kaupungissa maalämpö on kannattavaa lyhyelläkin aikavälillä, kun taas toisessa ei pitkälläkään aikavälillä. Tästä hyvänä esimerkkinä toimivat Helsinki ja Vantaa. Isännöintiliiton energiaoppaan* laskelma näyttää, miten maalämmön kannattavuus vaihtelee näiden kaupunkien välillä. Helsingissä kaukolämpö on tilastojen mukaan Suomen kalleinta, Vantaalla halvinta. – Kallis kaukolämpö tarjoaa käytännössä ilmaista mainontaa maalämmölle. Toki tässäkin kannattaa yrittää arvioida kaukolämmön hintakehitystä myös tulevaisuudessa, Länsiluoto sanoo. Esimerkissä on käytetty seuraavia laskenta-arvoja: sähköenergia 10 c/kWh, lainan korko 3,5 %, kaukolämmön hinnan nousu3 %/vuosi, sähkön hinnan nousu 2 %/vuosi. Laskelmassa on huomioitu myös sähkön siirto ja sähkövero, tehomaksun ja siirtotuotteen vaihdon vaikutus sekä lämpöpumppujen vuosihuollot. Kaukolämmön hinta on laskettu kuukausittain kulutuksen ja kausihinnan mukaan, vaikka taulukossa on ilmoitettu vain talvikauden hinta. Kaukolämmön hinta on Helenin ja Vantaan energian lokakuussa 2023 voimassa olleiden hinnastojen mukainen. Hinnan nousun arvioinnissa kannattaa käyttää paikkakuntakohtaisia tilastoja. Kun sähkön hinta heiluu, voi kannattavuuskin muuttua Lämpöpumput kasvattavat kiinteistösähkön kulutusta merkittävästi, joten esimerkiksi sähkön hinnanvaihtelu voi vaikuttaa hankkeen kannattavuuteen suuresti. – Kuvaavaa on, että viime talven sähkön hinnannousun myötä osa taloyhtiöistä laittoi suunnittelussa olevia maalämpöhankkeita jäihin kannattavuuden muututtua. Tämä saattoi toki olla myös alkushokkia, kun hintavaihtelua on aiemmin ollut vain vähän, Länsiluoto havainnollistaa. Laskelmissa ja päätöksenteossa kannattaa huomioida myös laitteiden uusimistarpeet ja huoltopalvelujen kulut vuosittain. Lämpöpumpun tekninen käyttöikä on noin 20 vuotta ja maahan poratun maalämpökaivokentän käyttöikä on noin 40 vuotta. Lämpöpumppujärjestelmien käyttökustannukset muodostuvat sähkökustannuksen ja mahdollisen etävalvonnan lisäksi lämpöpumpun vuosihuollosta ja lto-laitteiden suodattimien vaihdosta tai pesusta. – Maalämpö on lämmitysmuotona ekologinen ja suhteellisen vaivaton, mutta kuitenkin työläämpi kuin esimerkiksi kaukolämpö. Maalämpöratkaisuissa taloyhtiö pääsääntöisesti omistaa itse lämmityslaitteiston ja vastaa sen huollosta myös eri tasolla kuin esimerkiksi kaukolämmössä, jossa lämmitys ostetaan palveluna ja laitteistosta vastaa energiayhtiö, Länsiluoto muistuttaa. – Saa olla aikamoinen oraakkeli, jos meinaa hihastaan vastata yhtiökokouksessa esitettyyn kysymykseen maalämmön kannattavuudesta. Kannattavuuden arviointiin tarvitaan huolelliset laskelmat ja arviot myös eri skenaarioista, Länsiluoto tiivistää. * Tutustu oppaaseen tarkemmin: Taloyhtiön energia- ja ilmastoasiat – isännöinnin opas >> Artikkeli Kaukolämmön hinta vaikuttaa rajusti maalämpöhankkeiden kannattavuuteen julkaistiin ensimmäisen kerran sivustolla Isännöintiliitto.