Tapahtumien kulku Sijoittajaosakas A oli ostanut taloyhtiössä asuvalta pariskunnalta autotallin hallintaan oikeuttavan osakkeen. Hän omisti jo ennestään samaisesta taloyhtiöstä kaksi autotallia, mutta ei itse asunut siellä. Taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä oli lunastuslauseke, jonka mukaan yhtiön osakkeenomistajalla ja yhtiöllä oli oikeus lunastaa autotallin hallintaan oikeuttava osake, jos se siirtyi muulta omistajalta kuin yhtiöltä. Lunastusoikeus syntyi kaikissa muissa saannoissa paitsi tietyissä erikseen mainituissa saannoissa, joista tässä tapauksessa ei ollut kyse. Osakas B oli tehnyt A:n ostamasta kolmannesta autotalliosakkeesta lunastusvaatimuksen ja suorittanut lunastushinnan yhtiölle. A oli kuitenkin kieltäytynyt luovuttamasta hankkimansa osakkeen osakekirjaa B:lle. Hänen mukaansa yhtiöjärjestyksen lunastuslauseke ei pätenyt osakkaiden välisiin saantoihin, ja hän oli autotalliosakkaana myös yhtiön osakas. Oikeudenkäynnissä B vaati, että hänelle vahvistetaan oikeus autotallin hallintaan oikeuttavaan osakekirjaan ja että A velvoitetaan luovuttamaan osakekirja B:lle tämän maksamaa kauppahintaa vastaan sekä luovuttamaan autotalli B:n vapaaseen hallintaan. Tuomio Korkein oikeus katsoi, että yhtiöjärjestyksen lunastuslausekkeen sanamuoto osoitti riittävän selvästi, että se soveltuu myös saantoon, jossa autotalliosake siirtyy yhtiön osakkaalle, kunhan kysymys ei ole yhtiöjärjestyksessä nimenomaisesti määrätystä lunastusoikeuden ulkopuolelle jäävästä saannosta, jollaisesta ei ollut kyse. A:n oli luovutettava autotallin osake B:lle. Oikeudellinen arviointi Korkein oikeus linjasi ratkaisullaan, miten ”nimenomainen määräys” asunto-osakeyhtiölain olettamasäännöksestä poikkeamiseen voidaan yhtiöjärjestykseen sisällyttää. Poikkeaminen ei edellytä mainintaa, että lunastusoikeus koskee tilannetta, jossa osakkeen saaja on yhtiön nykyinen osakas. Riittää, että on erikseen mainittu sellaiset tilanteet, joissa lunastusoikeutta ei ole, ja lunastusoikeus syntyy kaikissa muissa saannoissa. KKO:2022:59 The post Osakkaat ajautuivat kiistaan autotallin lunastusoikeudesta – näin tapahtumat etenivät appeared first on Kotitalo.
Karu muistutus hiekotusvastuusta kiinteistönomistajille – liukastumisvahingosta miljoonakorvaukset
Viime päivinä mediassa on puhuttanut tuore käräjäoikeuspäätös Keski-Suomesta, jossa kiinteistönomistaja velvoitettiin maksamaan miljoonakorvaukset kerrostalon pihalla liukastuneelle asukkaalle. Isännöintiliitto kantaa huolta vastuuvakuutusten tason riittävyydestä, jos korvaussummat voivat nousta näin suuriksi. Huomenna mahdollisesti alkava kiinteistöpalvelualan lakko tekee tilanteesta akuutin. Keski-Suomen käräjäoikeus velvoitti 7.3.2023 antamallaan ratkaisulla Keski-Suomen opiskelija-asunnot (KOAS) ja vakuutusyhtiö Pohjolan maksamaan KOAS:in omistaman kiinteistön pihamaalla tapahtuneessa liukastumisvahingossa loukkaantuneelle noin kahden miljoonan euron korvaukset. Summa muodostuu suurelta osin ansionmenetyskorvauksesta, sillä liukastumisvahingosta aiheutui nuorelle henkilölle pysyvä työkyvyttömyys. Tuomio ei ole vielä lainvoimainen ja onkin odotettavissa, että asian käsittely jatkuu hovioikeudessa. Korvausten suuruus herättää kysymyksen kiinteistön omistajan vastuusta muissa vastaavissa vahinkotilanteissa. Isännöitsijät ja hallituksen jäsenet pohtivat, voiko oma taloyhtiö joutua korvaamaan yhtä suuria summia ja voiko tilanteen jollain tavalla välttää. – Kiinteistön omistajalla on aina vastuu huolehtia kiinteistön turvallisuudesta. Tilanne ei ole oikeustapauksen myötä muuttunut. Jos joku loukkaantuu kiinteistöllä esimerkiksi hiekoittamisen laiminlyönnin takia, taloyhtiö on vastuussa vahingosta, Isännöintiliiton johtava lakiasiantuntija Jenni Valkama kertoo. Oikeuskäytännön myötä kiinteistönomistajille on muodostunut ns. korostunut huolellisuusvelvoite, joka tarkoittaa, että kiinteistönomistaja on velvollinen korvaamaan kiinteistöllä tapahtuneet liukastumisvahingot pääsääntöisesti aina, ellei se pysty osoittamaan perusteita vastuusta vapautumiselle. Korvattavia vahinkoja voivat olla henkilövahingot, kuten sairaanhoitokulut tai ansionmenetys sekä vahingon yhteydessä syntyneet esinevahingot. Taloyhtiö voi siirtää vastuuta talvikunnossapidon käytännön tehtävistä sopimuksella esimerkiksi huoltoyhtiölle, mutta se ei vapauta kiinteistön omistajaa vastuusta vahinkotilanteessa. – Vahingot katetaan tyypillisesti kiinteistön vastuuvakuutuksesta. Tämän oikeustapauksen pohjalta kannamme huolta taloyhtiöiden vakuutuskorvausten enimmäismäärän riittävyydestä, jos korvaussummat voivat nousta näin suuriksi. Taloyhtiön kannalta kysymykseksi nousee, mikä on riittävän huolellinen tapa hoitaa hiekoitus. Tässä tapauksessa näyttäisi siltä, että piha oli hiekoitettu samana aamuna. Tuntuu varsin ankaralta, että hiekoitus on hoidettu, mutta silti korvaus nousee miljooniin. Jäämme odottamaan, muuttuuko korvaussumma ylemmissä oikeusasteissa, Valkama pohtii. Taloyhtiön hallituksen ja isännöinnin kannattaa tarkistaa huolto- ja vakuutussopimukset Vaikka käräjäoikeuden tuomio ei ole lainvoimainen, tapaus toimii jo nyt hyvänä muistutuksena siitä, että kiinteistön omistajana taloyhtiön on huolehdittava, että kiinteistön käyttäminen on turvallista vuodenajasta ja kelistä riippumatta. Hallituksen ja isännöinnin on tarpeen varmistaa, että talvikunnossapidon tehtävistä ja vastuista on sovittu yksityiskohtaisesti ja tarkasti esimerkiksi huoltoyhtiön kanssa. Puutteisiin tai laiminlyönteihin tehtävien hoitamisessa on puututtava ripeästi. Lisäksi on syytä huolehtia, että taloyhtiön vakuutusturva on kunnossa. – Vakuutusturvan riittävyys kuten korvausten enimmäismäärät sekä mahdollisuudet turvan parantamiseen on hyvä käydä läpi vakuutusyhtiön kanssa. Vaikka asumisen kustannukset kasvavat muutenkin, ei vakuutusturvan kattavuudessa kannata säästää, Jenni Valkama huomauttaa. Kiinteistöpalvelualan lakko saattaa johtaa hiekoitustalkoisiin Päällä oleva kiinteistöpalvelualan lakkouhka tekee asiasta hyvin akuutin taloyhtiöille. PAMin antaman lakkovaroituksen mukaan työseisauksista ensimmäinen alkaa 16.3.2023 ja päättyy 18.3.2023. Toinen työnseisaus alkaa 23.3.2023 ja päättyy 24.3.2023. Työnseisaukset toteutuvat, jos neuvottelutulokseen ei päästä niiden alkamisajankohtaan mennessä. PAMin mukaan lakot koskisivat 25 000:ta siivoojaa ja kiinteistönhoitajaa. – Lakko ei poista talvikunnossapidon vastuuta. Lakon aikana taloyhtiön hallituksen on ratkaistava, hoidetaanko hiekoitus esimerkiksi talkootyönä tai hallituksen voimin. Tällöin talkoolaisten tulee saada käyttöönsä hiekkaa, hiekoitusvälineitä ja lisäksi taloyhtiön kannattaa ottaa talkootyöläisille vakuutus. Isännöinti voi mahdollisesti auttaa asian organisoinnissa, mutta isännöinnillä ei ole mahdollisuutta paikata lakon aiheuttamaa kiinteistöpalvelujen työntekijäpulaa, Valkama ohjeistaa. Artikkeli Karu muistutus hiekotusvastuusta kiinteistönomistajille – liukastumisvahingosta miljoonakorvaukset julkaistiin ensimmäisen kerran Isännöintiliitto.
Ovatko kukkaron nyörit tiukalla? Lue asiantuntijan vinkit talousasioihin
Raha-asioiden murehtiminen aiheuttaa stressiä. Raha on paljon muutakin kuin maksuväline. Sillä saa turvallisuutta, mielenrauhaa ja jopa onnellisuutta. Elämä voi yllättää, vaikka olisi huolehtinut talousasioistaan hyvin. Silloinkin, kun omat raha-asiat ovat tukevalla pohjalla, huolta voi herättää esimerkiksi naapureiden selviäminen yhtiövastikkeista tai -lainoista korkojen ja muiden kustannusten noustessa. Huoli voi tarttua ympäristöstä. Kuluttajaekonomisti Minna Mattilan mukaan puskurin rakentaminen on paras keino ehkäistä taloudellisia huolia. Liian pientä puskuria ei ole olemassakaan. – Kerää arjen menoista tinkimällä sellainen puskuri kuin pystyt. Sanotaan, että jokaisella pitäisi olla sivussa 2–3 kuukauden nettopalkan verran puskurirahaa, mutta tällaisen summan säästäminen ei ole kaikille mahdollista. Puskuri on eri asia kuin sijoitukset tai säästöt. Puskuri on tarkoitettu käytettäväksi surutta silloin, kun rahalle tulee yllättävää tarvetta: auto täytyy korjauttaa, pesukone hajoaa tai sähkölasku tuplaantuu. Innostu nuukailusta Jos rahat eivät riitä menoihin, ensimmäinen askel on istua alas ja ottaa tiliote käteen. Kirjoita ylös, minkä verran rahaa tulee sisään ja minkä verran sitä menee ulos. Mieti, onko mahdollista luopua jostain, esimerkiksi maksullisista suoratoistopalveluista tai nipistää ruokaostoksissa. Valitset itse jokaisen ostoksesi. Pohdi, mitkä ostokset ovat sinulle turhia tai mitä asiaa vähiten kaipaisit. Nuukailusta voi jopa innostua. Internetistä löytyy nuukailuaiheisia blogeja ja keskusteluryhmiä, joista saa vinkkejä ja tukea sentin venyttämiseen. – Budjettitavoitteiden asettaminen voi olla hyvä idea, jos olet vähänkin innostunut numeroista. Itselle voi laittaa tavoitteita, minkä verran käyttää rahaa ruokaostoksiin, kuinka paljon kuluttaa sähköä tai miten voi tehdä mahdollisimman ekologisia valintoja. Tavoitteisiin pyrkiminen lisää mielekkyyttä, kunhan se ei vähennä hyvinvointia. Kun luopuu jostain mukavasta asiasta, kannattaa miettiä, millä sen voi korvata. Ottaisinko lainaa? Sen sijaan, että ottaa luottoa laskujen maksuun, laskujen maksuaikatauluista kannattaa neuvotella. Eräpäiviä voi siirtää ja neuvotella pankin kanssa lyhennysvapaasta asuntolainaan. – Jos lainaa joutuu ottamaan, paras luottolaitos on oma pankki. Asuntoa tai muuta varallisuutta vastaan otettu pankkilaina on kaikkein edullisinta. Myös muut luottoyhtiöt tarjoavat asuntoa vastaan lainaa, mutta korkojen kanssa on oltava tarkkana samoin kuin yhdistelmälainojen korkojen kanssa. Mitä pidempiaikaisempi laina, sitä kalliimpi se on. Pankit myöntävät käänteistä asuntolainaa. Se voi olla hyvä ratkaisu esimerkiksi eläkeläiselle, joka on maksanut asuntonsa pois. Lainaa ei lyhennetä, vaan siitä maksetaan vain korot. Asunnon vaihtaminen pienempään tai edullisempaan voi olla hyvä vaihtoehto vastike- tai vuokrakulujen pienentämiseksi etenkin, jos sitä on pohtinut jo pidempään. Harkitse, mihin muutat. Esimerkiksi edullinen sijainti voi kostautua kallistuvina matkakuluina. Pienituloisilla on mahdollisuus saada sähkötukea Kelasta. Jos se ei riitä, voit saada täydentävää ja ehkäisevää toimeentulotukea oman hyvinvointialueesi sosiaalitoimesta, vaikka et muuten olisi oikeutettu toimeentulotukeen. Rahaa voi lainata myös läheisiltä, kunhan pystyy maksamaan takaisin. Jos itsellä on asiat hyvin, muiden kuulumisia kannattaa nyt kuunnella herkin korvin. Selvitä, mitä tapahtuu – tieto tuo mielenrauhaa 1. Puhu rahasta ja huolistasi. Ajatusten jakaminen helpottaa. 2. Jos et pysty maksamaan jotain laskua, selvitä, mitä siitä seuraa ja missä aikataulussa. Luottotiedot eivät mene hetkessä, eikä sähköjä katkaista tuosta vain. 3. Ota selvää asioista. Esimerkiksi, jos sinua huolestuttaa, pystyvätkö kaikki taloyhtiössä maksamaan asumiskustannuksensa, puhu tästä esimerkiksi hallituksen puheenjohtajan kanssa. 4. Jos pelkäät taloyhtiön tulevia remonttikustannuksia, selvitä, mitä yhtiökokouksissa on sovittu ja mitä hallitus suunnittelee. 5. Jos olet pulassa laskujesi ja lainojesi kanssa, ota yhteys ammattilaisiin. Apua ja neuvoja saa esimerkiksi Takuusäätiöltä sekä seurakunnan diakoniatyöntekijöiltä. Artikkeli Ovatko kukkaron nyörit tiukalla? Lue asiantuntijan vinkit talousasioihin julkaistiin ensimmäisen kerran sivustolla Kotitalo.
Milloin ylimääräinen yhtiökokous tarvitaan?
Mitkä ovat yleisimmät syyt, kun tarvitaan ylimääräinen yhtiökokous, Kiinteistöliiton vanhempi lakimies Pauliina Haapsaari? Yleisimmin ylimääräisessä yhtiökokouksessa tehdään päätöksiä taloyhtiön isommasta korjaushankkeesta. Kokouksessa voidaan päättää myös osakkaan omistaman asunnon hallintaanotosta tai myöntää taloyhtiön hallitukselle oikeus periä yksi tai useampi ylimääräinen yhtiövastike. Ylimääräinen yhtiökokous on asunto-osakeyhtiölain mukaan pidettävä, jos yhtiökokous tai hallitus katsoo siihen olevan tarvetta. Myös taloyhtiön toiminnan- tai tilintarkastaja tai osakkaat, joiden omistuksessa on vähintään 10 prosenttia taloyhtiön osakkeista, voivat vaatia ylimääräisen yhtiökokouksen järjestämistä. Mitä ylimääräisen yhtiökokouksen koollekutsumisessa on huomioitava? Koollekutsujana toimii aina taloyhtiön hallitus. Kutsu kokoukseen on toimitettava osakkaille vähintään kaksi viikkoa ennen kokousajankohtaa. Jos ylimääräinen yhtiökokous järjestetään osakkaiden, tilintarkastajan tai toiminnantarkastajan vaatimuksesta, kokouksen järjestämistä vaativan tahon on toimitettava vaatimus kirjallisena isännöitsijälle tai hallitukselle. Hallituksen on lähetettävä kokouskutsu kahden viikon kuluessa vaatimuksen vastaanottamisesta ja kutsuun on liitettävä kokousta vaativan tahon alkuperäinen vaadeteksti. Voisiko ylimääräisen yhtiökokouksen pitämisestä olla hyötyä tämänhetkisessä epävarmassa taloustilanteessa? Ylimääräinen yhtiökokous voi olla tarpeen, jos kustannukset nousevat yllättäen ja yhtiön taloudellinen tilanne edellyttää ylimääräisen yhtiövastikkeen perimistä. Varsinaisessa yhtiökokouksessa kuitenkin usein jo myönnetään hallitukselle mahdollisuus periä 1–2 kuukauden ylimääräinen vastike tarvittaessa. Yhtiökokouksessa voidaan tarvittaessa sopia myös lisälainan hakemisesta taloyhtiölle. Ei ole kuitenkaan suositeltavaa, että yhtiön kasvaneita hoitokuluja maksetaan lainarahalla. Lue myös: Miten varmistetaan onnistunut yhtiökokous? The post Milloin ylimääräinen yhtiökokous tarvitaan? appeared first on Kotitalo.
Sopiihan vuoden tärkein kokous kalenteriisi?
Mikä yksittäinen iltameno vaikuttaa eniten keskimääräisen suomalaisen vuoden menoihin? Kyse ei ole railakkaasta baari-illasta, vaan taloyhtiön yhtiökokouksesta. Tänä vuonna yhtiökokouksen vaikutus omiin menoihin voi olla tärkeämpi kuin vuosiin. Vastikkeiden korotuspaineet ovat monessa taloyhtiössä kovemmat kuin mahdollisesti kertaakaan 2000-luvun aikana. Esimerkkilaskelma kaksiosta uudiskohteessa osoittaa korkojen nousun hurjan vaikutuksen. Taloyhtiön yhtiökokoukseen osallistuminen voi olla oman talouden kannalta todella tärkeää. Kuva: AdobeStock. Vaikka kahvipöytäkeskustelut yhtiökokouksista usein todistavat toista, taloyhtiön yhtiökokouksen pitäisi olla monelle suomalaiselle yksi vuoden tärkeimmistä tapahtumista. – Yhtiökokouksessa saa tärkeää tietoa siitä, miten omaa omaisuutta hoidetaan. Yhtiökokous on myös tärkeä paikka vaikuttaa sen hoitoon, sanoo Isännöintiliiton lakiasiantuntija Juho Heino. Tänä vuonna osallistuminen yhtiökokouksiin on erityisen tärkeää, sillä painetta vastikkeiden korotuksiin on monissa taloyhtiöissä. Yhtiökokous päättää vastikkeista. – Tänä vuonna vastikkeisiin voi tulla huomattaviakin korotuksia inflaation ja korkojen nousun takia, mutta myös siksi, että monessa yhtiössä taloudelliset puskurit on syöty. Paras tapa kuulla korotuksen syistä on osallistua yhtiökokoukseen ja kysyä siellä isännöinniltä ja hallitukselta yhtiön taloudellisesta tilanteesta. Yhtiökokouksessa päätetään myös yhtiön korjaushankkeista, jotka ovat taloudellisestikin erittäin merkittäviä osakkaille. Osallistumalla yhtiökokoukseen voi välttyä ikäviltä yllätyksiltä sekä vastikenousujen että tulevien remonttien osalta, Juho Heino kannustaa. Pahimmat nousupaineet uudiskohteissa Isännöintiliitto on arvioinut, että hoitovastikkeiden korotuspaineet ovat 10–20 prosentin luokkaa monissa taloyhtiöissä. Rahoitusvastikkeisiin voi tulla merkittävästi suurempiakin korotuksia, jos taloyhtiöllä on suuria taloyhtiölainoja vastattavanaan. – Taloyhtiölainan vaikutus osakkaan vastikkeen suuruuteen voi olla yllättävänkin suuri. On tärkeää, että osakkaat tuntevat mahdollisten henkilökohtaisten asuntolainojensa lisäksi myös oman taloyhtiönsä lainat ja erityisesti oman huoneistonsa velkaosuuden suuruuden niistä. Yhtiökokous on luonteva paikka myös kysyä taloyhtiölainoista, jos niihin liittyy epätietoisuutta, sanoo Isännöintiliiton tietoasiantuntija Olli Rekonen. Isännöintiliitto kannustaakin taloyhtiöiden osakkaita osallistumaan aktiivisesti yhtiökokouksiin. – Oikeus osallistua yhtiökokoukseen on asunnon hallintaoikeuden jälkeen yksi tärkeimmistä asunto-osakeyhtiön osakkaan oikeuksista. Osallistumisoikeus tarkoittaa oikeutta olla läsnä, käyttää puhevaltaa ja osallistua päätöksentekoon tarvittaessa äänestysten kautta. Osakkaalla on kyselyoikeus yhtiökokouksessa käsiteltäviin asioihin liittyen, ja hallitus ja isännöitsijä vastaavat siitä, että kyselyoikeus toteutuu. Osakkaalla saa olla mukanaan myös yksi avustaja, jos tuntuu, ettei halua yksin osallistua, Heino kertoo. Esimerkkilaskelma osoittaa korkojen nousun hurjan vaikutuksen Syksyllä Isännöintiliitto laski esimerkkilaskelman korkojen nousun vaikutuksesta uudiskohteesta, joka on rahoitettu 70% yhtiölainalla. Tällöin kokonaisvastikkeen ennakoitiin voivan jopa tuplaantua ja pelkän rahoitusvastikkeen lähes nelinkertaistua. Korkojen nousun oltua vielä syksyllä ennakoitua nopeampaa, voi tällaisessa esimerkissä kokonaisvastike 2,5-kertaistua ja rahoitusvastike jopa lähes viisinkertaistua. Laskelmassa on esitetty myös, mitä tapahtuu, kun taloyhtiölainan ensimmäisen kahden vuoden lyhennysvapaat päättyvät. Laskelmassa vuonna 2024, kun lyhennysvapaat päättyvät, kokonaisvastike yli kolminkertaistuu ja rahoitusvastike yli seitsenkertaistuu suhteessa vuoden 2022 tilanteeseen. Esimerkkilaskelman kohteena on 50 m2 uudisasunto pääkaupunkiseudulla. Taloyhtiö on valmistunut 2021, vuokratontilla, taloyhtiössä 50 huoneistoa. Asunnon myyntihinta 90 000 euroa, velaton hinta 300 000 euroa. Taloyhtiölainaa 70 prosenttia asunnon velattomasta hinnasta. Taloyhtiölainan pituus on 25 vuotta, siinä on lyhennysvapaata kaksi vuotta ja sen lyhennystapa on annuiteetti. KEVÄÄN 2023 LASKELMA 2022 2023 2024 Hoitovastike (€/m2) 6,20 7,44 7,66 Hoitovastike 310,00 372 383,16 Tonttivuokran osuus (€/m2) 2,05 2,21 2,28 Lyhennysvapaa (korko pelkkä marginaali 1%) Lyhennysvapaa (korkomarginaali 1 % ja 12 kk euribor 3,8%) Lyhennysten alettua Rahoitusvastike (€/m2) 3,5 16,8 25,16 Rahoitusvastike (€) 175 840 1258 Vastike yhteensä 485,0 1212 1641,16 Artikkeli Sopiihan vuoden tärkein kokous kalenteriisi? julkaistiin ensimmäisen kerran Isännöintiliitto.
Mikä on taloyhtiön vastuu urakkatilauksissa?
Taloyhtiön johdon, eli hallituksen ja isännöitsijän, tehtävään kuuluu huolehtia, että taloyhtiön korjaushanke suunnitellaan, sovitaan, toteutetaan ja valvotaan niin, ettei siitä aiheudu vahinkoa yhtiölle tai osakkeenomistajille. Taloyhtiön urakan kilpailutuksesta vastaa isännöitsijä. Suuremmissa hankkeissa kilpailutuksen hoitaa usein taloyhtiön valitsema ulkopuolinen asiantuntija, kuten projektipäällikkö. Taloyhtiön vastuulla urakkatilauksissa on projektin suunnittelu, kilpailutus sekä urakoitsijan valinta. Taloyhtiön on myös valittava urakalle valvoja, jonka tehtävä on valvoa, että työt tehdään sovitusti suunnitelmien ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Vastuullisessa tilaamisessa tarjouksia on pyydettävä riittävä määrä hankkeen kokoon nähden. Tarjouskilpailussa tulee toimia hyvän tavan mukaisesti, ja taloyhtiön tulee kohdella kaikkia kilpailuun osallistuvia tasapuolisesti ketään syrjimättä tai suosimatta. Taloyhtiön on tehtävä urakoitsijan kanssa korjaustöistä kirjallinen urakkasopimus. Urakkasopimuksella sovitaan urakoitsijan vastuulle kuuluvan urakkasuorituksen sisällöstä ja urakkahinnasta. Usein urakkaan sovelletaan rakennusurakan yleisiä sopimusehtoja (YSE 1998). The post Mikä on taloyhtiön vastuu urakkatilauksissa? appeared first on Kotitalo.
Eduskunta hyväksyi rakentamislain – laajan korjaushankkeen yhteydessä vaaditaan jatkossa ilmastoselvitys
Eduskunta hyväksyi 1.3.2023 uuden rakentamislain, johon sisältyy uusi velvoite ilmastoselvityksen laatimisesta. Jatkossa uuden tai rakentamislupaa edellyttävän, laajamittaisesti korjattavan rakennuksen hiilijalanjälki ja hiilikädenjälki on raportoitava ilmastoselvityksellä. Ilmastoselvitys liitetään rakennuslupahakemukseen. Rakennusvalvontaviranomainen tarkastaa ennen luvan myöntämistä, että vaadittava ilmastoselvitys on tehty. Ilmastoselvityksen tavoitteena on päästöjen vähentäminen ja vähähiilisen rakentamisen edistäminen. Se ei korvaa rakennusten energiatodistuksia. − Ilmastoselvityksen teettämisestä aiheutuvat kustannukset eivät ole tiedossa, vaan hinta määräytyy myöhemmin markkinoilla. Lainvalmisteluaineistoon sisältyneiden arvioiden mukaan hinta voisi rakennuksesta riippuen olla 2 000–6 000 euron välillä, Isännöintiliiton lakiasiantuntija Juho Heino sanoo. Taloyhtiöissä velvoite ilmastoselvityksen tekemiseen kuuluu yhtiölle. Yksittäisille osakkaille velvoitetta ei ole. Ympäristöministeriössä on valmisteilla asetus, jolla annetaan tarkemmat määräykset ilmastoselvityksen sisällöstä ja siitä, kenen tehtäviin ilmastoselvityksen laatiminen sisällytetään. Isännöintiliitto seuraa asetuksen valmistelua ja on jättänyt asetusluonnoksesta lausunnon marraskuussa 2022. Laki odottaa vielä vahvistamista, ja sen on tarkoitus tulla voimaan 1.1.2025 alkaen. Voimaantuloa lykättiin eduskuntakäsittelyn yhteydessä. Alkuperäinen esitys oli, että laki olisi tullut voimaan 1.1.2024 alkaen. Artikkeli Eduskunta hyväksyi rakentamislain – laajan korjaushankkeen yhteydessä vaaditaan jatkossa ilmastoselvitys julkaistiin ensimmäisen kerran Isännöintiliitto.
Aurinkoyhteisö kreivin aikaan! Kaarinalainen taloyhtiö nauttii aurinkosähkön eduista
Kaarinan keskustan tuntumassa sijaitsevan Asunto Oy Kaarinan Kartanonniityn osakkailla kävi hannuhanhimainen flaksi. Taloyhtiö asennutti aurinkosähköjärjestelmän ja perusti energiayhteisön kesällä 2021, ja yhtiö on sittemmin päässyt nauttimaan aurinkoenergian tuottamista hedelmistä. Yhtiö ja sen osakkaat käyttävät itse tuottamaansa aurinkoenergiaa ja myyvät ylijäämän sähköverkkoon. Viime kesänä taloyhtiön sähkölaskut olivat negatiiviset, eli tuloja oli enemmän kuin menoja. Yhtiö myi sähköä vuoden 2022 tammi–syyskuussa noin 700 eurolla, kertoo taloyhtiön hallituksen jäsen Mauri Valli. – Ajoitus meni nappiin. Nousseiden sähkön hintojen ansiosta investointi maksaa itsensä takaisin huomattavasti nopeammin kuin arvioitiin. Aurinkosähköjärjestelmien hinnatkin ovat sittemmin nousseet, Valli kertoo. Tyytyväinen on myös hallituksen puheenjohtaja Heikki Aalto. – Mauri on ollut meidän taloyhtiössä se ekspertti aurinkosähköasioissa, Aalto kertoo. Nousseiden sähkön hintojen ansiosta investointi maksaa itsensä takaisin huomattavasti nopeammin kuin arvioitiin. Sähkön myynti oli ratkaiseva tekijä Taloyhtiö lähti selvittämään mitä aurinkoyhteisö ja sen perustaminen tarkoittaa Vallin aloitteesta. Hänellä oli aiempaa kokemusta aurinkopaneeleista. – Olen käyttänyt niitä jo vuosia veneessä ja matkailuautossa. Kun muutin Kartanonniittyyn, oli loogista selvittää paneelien hyötykäytön mahdollisuus. Yhtiö teetti perusselvityksen ja kannattavuuslaskelman asiantuntijalla. Aurinkoyhteisö on kannattava muun muassa siksi, että tuotettua sähköä voidaan käyttää paitsi kiinteistösähkön tarpeisiin myös asunnoissa. Lisäksi jos sähköä tuotetaan yli oman tarpeen, loput voidaan myydä sähköyhtiölle. – Taloyhtiön oma käyttö ei olisi ollut riittävän suurta, jotta investoinnista olisi saatu muuten kannattava, Valli kertoo. Vaikutus riippuu paljon siitä, miten suurta oma sähkönkulutus on ja miten omaa sähkönkäyttöä ajoittaa. Vuoden 2022 tammi–syyskuussa taloyhtiö tuotti aurinkosähköä noin 14 100 kilowattituntia. Myytäväksi jäi runsaat 2 500 kilowattituntia eli lähes viidennes. Aurinkosähkön tuotanto painottuu kesäkuukausiin. Valli arvioi, että hänen omassa huoneistossaan ulkopuolelta ostetun sähkön kulutus on laskenut kymmenisen prosenttia. – Vaikutus riippuu paljon siitä, miten suurta oma sähkönkulutus on ja miten omaa sähkönkäyttöä ajoittaa. Maksaa itsensä takaisin nopeasti Aurinkosähköjärjestelmän asennuttaminen tuli maksamaan taloyhtiölle kaikkiaan noin 23 000 euroa. Investointi on kuoletettu alle kymmenessä vuodessa. Kustannusta pienensi se, että aurinkopaneelit asennettiin kerrostalon katon sijaan autokatoksen päälle. Invertteri sijaitsee katoksen sisällä. – Katos oli halvempi ratkaisu, mutta huono puoli on, että katos on lähes tasakattoinen. Kulma aurinkoon nähden ei ole optimaalinen, ja lumet sulavat paneelien päältä hitaasti. Valli suosittelee energiayhteisön perustamista muillekin taloyhtiöille. – Käyttökokemukset ovat pääosin hyviä. Olen parin muunkin taloyhtiön hallituksessa, ja niissä on vireillä samanlaiset projektit. Lue myös: Energianeuvonta auttaa energiakysymyksissä – tällaisia kysymyksiä neuvojat saavat The post Aurinkoyhteisö kreivin aikaan! Kaarinalainen taloyhtiö nauttii aurinkosähkön eduista appeared first on Kotitalo.
Yhtiövastikkeissa nousupainetta – hyödynnä hyvät keinot pitää asumiskulut kurissa
Taloyhtiöissä paineet yhtiövastikkeen nostoon ovat kovat. Mitä on tehtävissä viihtyvyyden kärsimättä? DNA Netti taloyhtiösopimuksella mahdollistaa asukkaille merkittävää säästöä asumiskustannuksissa. Nettiyhteys on kuin vesi tai sähkö, asukkaat tahtovat maksaa vain siitä, mitä käyttävät. On vastuullista ja kustannustehokasta, että taloyhtiön tarjoaman hyvän perusnopeuden lisäksi kukin saa halutessaan valita itselleen sopivimman lisänopeusvaihtoehdon. Nettiyhteyden saa usein myös sellaisiin taloyhtiöihin, joihin kiinteä verkko ei ylety. Asukkaiden nettitarpeet vaihtelevat asunnosta toiseen. Taloyhtiönetin ansiosta jokainen voi hankkia omaan kotiin ja kukkarolle sopivan lisänopeuden rahanarvoiseen hintaan. DNA Nettiin taloyhtiösopimuksella kuuluu aina perusnopeus (esimerkiksi 25 Mbit/s), joka sisältyy vuokraan tai vastikkeeseen. Sen päälle jokaiseen asuntoon on tilattavissa lisänopeutta edulliseen hintaan, aina 1000 megaan asti. Taloyhtiösopimuksen ansiosta lisänopeus on asukkaille parhaimmillaan jopa puolet edullisempi kuin vastaava nettiliittymä ilman taloyhtiösopimusta. Siispä asukkaat voivat valita itselleen sopivan nopeuden järkevään hintaan, eikä kukaan maksa turhasta. Esimerkiksi 400 megan nettiliittymä maksaa asukkaalle 19,90 €/kk, kun käytössä on taloyhtiösopimus. Ilman sopimusta sama yhteys maksaisi 44,99 €/kk. Toisin sanoen kuluja saa leikattua viihtyvyydestä tinkimättä. Miten taloyhtiönetti hankitaan? Pelkkä sopimuksen päivittäminen voi riittää DNA:n nettipalvelut käyttävät kaapeli-, ethernet- tai kuituverkkoa. Jos taloyhtiössä on jo käytössä DNA kaapeli-tv-sopimus, kiinteistön tekniikka on ajan tasalla myös taloyhtiönettiä varten. Silloin netin hankkiminen käy helposti nykyistä sopimusta päivittämällä. Asian edistämiseksi tarvitaan vain yhtiökokouksen enemmistöpäätös. Jos sen sijaan puuttuva tekniikka täytyy rakentaa, operaattori vastaa siitä aiheutuvasta työstä. Taloyhtiölle ei koidu ylimääräistä vaivaa tai kuluja. Nettiyhteyden saa usein myös sellaisiin taloyhtiöihin, joihin kiinteä verkko ei ylety. Saatavuudelle ei ole merkitystä sillä, onko yhteyden loppupää valokuitua vai kaapelitelevisiolle tehty koaksiaalikaapeli; sama nopeus saadaan molemmilla. Samat nopeudet saadaan myös riippumatta siitä, onko taloyhtiön sisäverkko valokuitua vai antennikaapelia. Valittavana on kattava valikoima netin eri nopeuksia. Kiinnostuitko? Edullisemmat asumiskustannukset ja jopa gigan nettinopeudet voivat olla vain sopimuksen päivittämisen päässä. Homma hoituu ilman uusia investointeja, eikä nosta taloyhtiön kustannuksia. DNA taloyhtiönetti on saatavilla vähintään 15 huoneiston taloyhtiöille DNA:n toimialueella. Tutustu DNA Taloyhtiönettiin ja pyydä tarjous! ps. Tunnetko jo Wattisen? Älyteknologia lämmityksen apuna Lämmityskustannukset ovat merkittävä osa taloyhtiöiden hoitovastiketta. Kun energiaa kuluu vähemmän, säästyy myös rahaa taloyhtiöltä ja sitä kautta osakkeenomistajilta. Taloyhtiöt asukkaineen voivat vaikuttaa vastikkeisiin optimoimalla lämmityksen käyttöä. Tässä auttaa DNA:n älylämmityspalvelu Wattinen. Lue mielenkiintoinen artikkeli, miten taloyhtiö pudotti kaukolämmön tarvetta. The post Yhtiövastikkeissa nousupainetta – hyödynnä hyvät keinot pitää asumiskulut kurissa appeared first on Kotitalo.
Opas asunnon ostajalle – muista ainakin nämä asiat
Asuntokaupassa sijainnilla on merkitystä ja se vaikuttaa asunnon hintaan. Asuntoa ostaessasi sinun kannattaakin miettiä tarkasti, millä alueella haluat asua ja mitä palveluja tarvitset lähelle. Silmäile asuntoilmoituksia. Kun tiedät, mitä haluat, neuvottele pankin kanssa lainasta. Kodin valinta tapahtuu sovittamalla yhteen omat tarpeet, halut, unelmat ja taloudelliset raamit. Pohdi, haluatko muuttovalmiin kodin vai oletko halukas pienen pintaremonttiin tai jopa isompaan remppaan. Keittiö ja kylpyhuone ovat usein kalleimpia remonttikohteita. Mieti, paljonko olet valmis käyttämään rahaa remonttiin ja juttele tarvittaessa siitä myös pankissa. Kun katselet asuntoilmoituksia, kiinnitä huomiota neliöiden lisäksi myös pohjaratkaisuun. Entä, onko ilmoitus hyvän välitystavan mukainen niin, että kaikki oleelliset asiat käyvät siitä selville? Asuntoon tutustuessasi kiinnitä huomiota ilmanvaihtoon, ikkunoihin ja energiaan liittyviin asioihin sekä asunnon korjaustarpeisiin. Jos asunnossa on tehty remontteja, selvitä onko niissä käytetty asbestia. Kysy kiinteistönvälittäjältä, noudattaako hän toiminnassaan hyvää välitystapaa. Asunnon omistaja voi toki myydä asunnon itsekin ilman välittäjän apua. Tutustu taloyhtiöön Osaketta ostaessa taloyhtiön valinta on jopa tärkeämpää kuin itse asunnon valinta. Osakkeenomistajana hallitset huoneistoa, jonka osakkeet omistat. Taloyhtiö omistaa rakennuksen. Tutustu ennen ostopäätöstä taloyhtiön asiakirjoihin: isännöitsijäntodistukseen, yhtiöjärjestykseen, tilinpäätökseen, tilintarkastuskertomukseen ja kunnossapitoselvitykseen. Taloyhtiön korjaushistoriasta näet, miten taloyhtiötä on huollettu. Isännöitsijäntodistuksesta ja kunnossapitoselvityksestä löydät tietoa tulevista joko jo sovituista tai tarpeellisiksi todetuista remonteista. Hyvä ja riittävän pitkälle tehty taloyhtiön strategia viestii siitä, että taloyhtiötä hoidetaan hyvin. Lue myös rivien välistä. Jos 30–40 vuotta vanhassa talossa ei ole tehty putkiremonttia ja julkisivuremonttia, eikä niitä ole suunnitteilla, varaudu silti niihin. Lämmönjohtimien uusimisen keski-ikä on kaksikymmentä vuotta, ikkunoiden 30–40 vuotta. Vihreä siirtymä on tosiasia, jota ei taloyhtiössäkään voi sivuuttaa. Nyt siirrytään kohti ekologisesti kestävää taloutta ja kasvua, mikä vaikuttaa korjaustarpeisiin ja esimerkiksi lämmitysjärjestelmän valintaan, energiatehokkuuteen sekä sähköautojen latauspisteiden rakentamiseen. Vihreät valinnat vaikuttavat asunnon arvoon ja sen kehittymiseen. Ei ole yhdentekevää, onko taloyhtiössä tehty esimerkiksi energiaomavaraisuutta parantavia ratkaisuja. Perehdy taloyhtiön vastikkeisiin. Onko taloyhtiössä kerätty tai kerätäänkö siellä korjausvastikkeita tulevia remontteja varten? Entä millainen on taloyhtiön luottokelpoisuus? Saako se helposti yhtiölainaa korjauksia varten? Silloin vastikkeita ei välttämättä kerätä etukäteen. Hyödynnä asiantuntijoita Sillä, sijaitseeko taloyhtiö omalla vai vuokratontilla, on merkitystä. Vuokratontilla sijaitsevassa taloyhtiössä myynnissä olevan asunnon hinta on todennäköisesti edullisempi kuin naapuritaloyhtiössä omalla tontilla sijaitsevan samanlaisen asunnon hinta. Perehdy vuokratontin vuokraan ja sen ehtoihin. Jos taloyhtiö sijaitsee vuokratontilla, osakkaat maksavat osuutensa tontin vuokrasta joka kuukausi hoitovastikkeen yhteydessä. Omalla tontilla sijaitsevan vastaavan naapuritaloyhtiön hoitovastikkeet ovat pienempiä. Katso, onko yhtiöjärjestyksessä mainintaa lunastuslausekkeesta. Se tarkoittaa, että jollain, esimerkiksi muilla taloyhtiön osakkailla, on oikeus lunastaa myynnissä oleva osake. Kysy kaikista näistä asioista välittäjältä, samoin kuin muustakin mieltä askarruttavasta. Välittäjän velvollisuus on kertoa kaikki ostopäätökseen vaikuttavat asiat. Hän tietää myös alueen kaavoitussuunnitelmista. Voit pyytää asuntoesittelyyn mukaan jonkun asiantuntevan henkilön ja kysyä vielä tämänkin mielipidettä. Ennen ostopäätöstä vertaile tarjolla olevia asuntoja ja taloyhtiöitä. Kulje alueella, jututa naapureita ja poikkea kauppaan tai paikalliseen pubiin. Aisti ilmapiiri ja kuuntele, mitä ihmiset kertovat. Muista nämä asiat ostaessasi uudiskohdetta: 1. Laske, pystytkö maksamaan yhtiölainaa, kun sen takaisin maksu koittaa. 2. Mieti, onko parempi maksaa yhtiölainaa taloyhtiölle vai ottaa sitä varten oma laina pankista, jolloin pystyt varmemmin kontrolloimaan omaa talouttasi. 3. Muista, että yhtiölainan lyhentäminen kerryttää omaa varallisuuttasi. 4. Varmista, että taloyhtiö teettää oman ulkopuolisen tarkastuksen siinä vaiheessa, kun uudiskohteessa tehdään vuositarkastus vuosi sen hallinnan luovutuksen jälkeen. 5. Perehdy alueen kaavoitussuunnitelmiin. Asiantuntijana Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton toimitusjohtaja Tuomas Viljamaa. The post Opas asunnon ostajalle – muista ainakin nämä asiat appeared first on Kotitalo.